メイツ東綾瀬【三方道路、一方公園の開放感抜群の地】1階67㎡5,070万円(坪単価250万円)

続けて、メイツ東綾瀬。

設計・施工は新日本建設で直床です。前回の記事で書いたように第一種中高層住居専用地域での12階建であり、斜線制限などとの兼ね合いもあるにはあるのでしょうが、"直床で階高を抑えないと容積率を満たせない"ということはないでしょうし、坪単価300万円前後の立派なお値段のお部屋が少なくない物件ですので少々の違和感はありますね。

一方、当物件の最大のポイントとなるのがその開放感抜群の立地条件でしょう。
周囲に高い建物のない第一種中高層住居専用地域に位置しており、かつ、三方道路(残りの一面は下河原公園)という非常に恵まれたポジションに誕生する物件になります。

視界・日照良好な南向き(JRの高架の影響はある)と下河原公園のパークフロントになる東向きのみの構成ですし、駅距離やスケールにインパクトこそないものの、何気に非常に珍しい条件下に誕生する物件だと思います。

敷地面積1,800㎡超ながら空地の多くは駐車場と駐輪場、そして1階住戸の専用庭に割かれてしまっている感じで、共用空間にもうワンポイント欲しかった印象があるのも事実でしょうか。

ただ、一応エントランスラウンジ(兼集会スペース)もありますし、曲線による演出も施されたエントランスアプローチなど多少なりとも工夫を感じることは出来ますね。

外観デザインもなかなか繊細です。
旧田中家住宅をモチーフにしたというメイツ川口元郷に近い拘りを感じるデザインで、このエリアでは歴代最高レベルの単価帯になることを少なからず意識した結果と思われます。

前回のメイツ東綾瀬

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-10-12_21-12-15_No-00.png
お部屋は67㎡の1LDK+2S、南向き中住戸です。南側道路の向かいは戸建などの低層建物で構成されており、1階でも日照は何ら問題ありません。その先はJRの高架がありますし、半永久的に日照が保たれる可能性が高そうです。

ただ、間取りは建築基準法の関係で「1LDK+2S」になってしまっているのがつらいところですね。
共用廊下の向かいすぐのところに東向き住戸があることが強く影響した結果、採光基準を満たせず2つのサービスルームが生じています。

共用廊下側の居室はいずれにしろ採光が芳しくないですしプライバシー上も褒められたものではないので”一般的な田の字3LDK”との差は大きくはないのですが、リセール時の検索結果やイメージ的なものからしても”1LDK”はなかなか厳しいものがありますね。

なお、それなりの価格水準の物件であることを考えればLDから洋室にかけての開口部は連窓サッシになっていると良かったでしょうね。
連窓サッシがあると奥行ある専用庭・テラスとの一体感が高まり空間的な広がりはかなりのものになっていただけに余計に残念に感じてしまいます。

坪単価は250万円。低層階でも日照良好、さらに、約26㎡もの大きさの専用庭があるという特長のあるプランなので違和感はないでしょう。

ただ、”1LDK+2S”ということを考えるともう一声あると良かった印象ではありますかね。同時期分譲のザ・パークハウス五反野の1階が専用庭なしとは言えかなりのパンダ価格になっていることとのギャップが余計にそう感じさせるというのもありますが…。

設備仕様面は、総戸数79戸というそこそこのスケールがありながらディスポーザーがありません。また、水回りの天然石天板仕様もないのですが、トイレがキャビネット型なのは悪くはないでしょう。上述の直床もしかりでコスト削減感は少なからずありはしますが…。
なお、食洗機は付いています。

管理費は188円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、そしてスケールもそこそこということでリーズナブルな水準です。
100円ほどの差でもファミリータイプだと月々7,000円ほどの馬鹿にならない差になるので重視するもの次第で評価の分かれるところでしょう。

駐車場は全24台で身障者用・サービス用を含む8台が平置、残りの16台が機械式になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment