シティハウス文京湯島【三組坂上の際どいポジション】12階55㎡8,500万円(坪単価516万円)

シティハウス文京湯島。

所在地:東京都文京区湯島2-328-1他(地番)
交通:湯島駅徒歩5分、末広町駅徒歩7分、御茶ノ水駅徒歩9分、新御茶ノ水駅徒歩9分、上野御徒町駅徒歩9分、上野広小路駅徒歩9分、本郷三丁目駅徒歩10分、御徒町駅徒歩10分
用途地域:商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数:14階建、60戸(非分譲住戸8戸含む。他事務所1戸)

三組坂上の交差点から少しだけ北に入ったポジション、2016年に分譲されたグランリビオザ・レジデンスの向かいに誕生する物件です。

分譲時はラブホテル隣接が大きな話題になったグランリビオザ・レジデンスほどではないものの(そのホテル寿は今年閉業したということでグランリビオ購入者にとっては朗報だったことでしょう)、三組坂沿いにはまだ結構ありますし、デベロッパーにとってプランニングが悩ましい立地の物件だったのは確かでしょうね。

近年の文京区は学区などが影響し教育熱心なご家族が検討することが増えていますが、この界隈はそういった感じではなく基本的には"複数駅複数路線が利用できる利便性の高さ(最寄りの湯島駅からは標高にして15m以上上がった丘上ポジションになるのでそこまで駅利便が高いわけではありませんが…)"が最大の長所になるはずです。

グランリビオザ・レジデンスはその”際どいポジション”である反面、上層階からは丘上ポジションらしい眺望的な魅力が享受出来たので2~11階を40~50㎡台とする一方で12~14階を70~80㎡台の3LDK中心という設定になっていたのが記憶に新しいところで当物件もそれに近いものがあるのですが、2~13階は全戸50㎡台とする一方で、14階に100㎡台が用意されているのは少々驚きましたね(もう1戸は80㎡台)。

その上層階からの高台らしい眺望に加え、総戸数121戸というエリア的にはわりと珍しいスケールがあり、エントランス周りなどを中心として共用面での高級感を追求していたグランリビオほど存在感のある物件ではありませんので、”最上階だけ特別なプラン(お値段も突出している)にするほど"かというと少々疑問なのです。

ただ、そういったプランも設けたためか、小ぶりなシティハウスにしてはデザインや共用面に幾らか力を入れている印象ではあるのでそこは良い材料ではありますかね(詳細は次記事で述べます)。

なお、そのようにファミリータイプはほとんどないのであまり関係のない話なのですが、通学区は湯島小学校で徒歩4分と近い距離になります。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南東角住戸です。南東角なので普通は敷地内南東部に位置しているものですが、当物件は隣地との関係で敷地形状が歪になっており、”南西部に位置しながらの南東角"になります。

東方向は道路の向かいに13階建のアーバンフラッツ湯島(と14階建のグランリビオ)がありますし、南側もそう遠くないところに12階建のセジョリ御茶ノ水があるので上層階でも視界抜けは得られません。

ただ、いずれも隣接しているわけではないので圧迫感はなく日照的には良好なポジションになりますね。

間取りはかなり個性的です。歪な敷地形状ゆえにこのようなプランが生じているのは間違いありません。ただ、理由はどうあれ近年の住不の物件では珍しいほど個性を感じるものですし、”柱への配慮”にも好感が持てるプランでしょう。

また、LDから洋室2にかけての連続する幅のある開口部設計も興味深い点ですが、それ以上に特徴的なのがL字のサービスバルコニー周りの設計ですね。

外観イメージをご覧いただくと一目瞭然で、このサービスバルコニーから東側バルコニーにかけてのところは庇(スラブ)が曲線を描いており、三組坂上の交差点方向からも目立つ当物件のちょっとした”顔”になっているのです。

ここ数年の住不物件で頻繁にお目にかかる"バルコニーの外側にガラスウォールを付けたケース"と同じで室内(間取り)におけるメリットはほとんどない取り組みではあるものの、サービスバルコニー周りの柱はきれいにアウトフレーム化されていますし、角住戸なりに開口部をしっかりと充実出来ているあたりは良い点でしょうね。

角住戸ながら洋室2室いずれもリビングインなあたりはちょっと残念ではありますが…。

坪単価は516万円。高台ポジションとはいえこの住戸からは眺望らしい眺望は得られませんし、昨年の駅徒歩1分のクレヴィア文京湯島の上層階をも上回る水準というのはいかにも強気ですね。
クレヴィアは近年の相場下においてはいくらか弱めの印象ではありましたが…。

なお、最上階の100㎡(北東角なので北方向に抜けが出てくる)はさらに高額な坪単価562万円ということで、グロスは非常に立派なのですが、グランリビオの上層階よりも単価的にはむしろ控えめな水準で、”チャレンジ価格(売れたらラッキー)”というわけではないようです。

十分立派なお値段ではありますが、"住不にしては一般的なお値段設定"になっているあたりからしてもこの地の100㎡はやはり微妙なのかもしれませんね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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