オルシア小岩【小規模な駅徒歩11分ながら南面には見所】71㎡4,980万円（坪単価233万円）

オルシア小岩。

所在地：東京都江戸川区東小岩4-12-10
交通：小岩駅徒歩11分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：10階建、20戸

「オルシア」シリーズはリグラス（売主）のブランドですが、当物件の事業主はサジェストであり、関係の深いサジェストとのJV的な感じになるようですね。
リグラスはサジェストの部門が独立して出来た会社のようでちょくちょくJV的にプロジェクトをやっています。

当物件はほぼ1フロア2戸となったかなりの小規模物件になるのですが、大半が58㎡と71㎡というしっかりとした面積帯のプランになっており、駅の北・南共に再開発が進行中の"小岩駅らしい提案”という印象になるでしょうか。

惜しくも駅徒歩10分を超えてしまうポジションなのでコンパクトに適しているとは言い難く、一方でファミリータイプともなるとそれなりの価格帯にはなるので、デベロッパーは手を出しづらいケースだと思うのですが、まだ時間がかかるとはいえ小岩の再開発規模は凄いものがありますのでこの距離でもアピール材料にはなりますからね。

千葉街道沿いのポジションにはなりますが、バルコニーは千葉街道を背にした全戸南東向きですし、東小岩小学校が目の前徒歩1分というあたりもファミリーにとって魅力的な点でしょう。

設計はガイ・プランニング、施工は小木建設工業です。

サジェストの「デュフレ」シリーズほど尖った印象はありません。ただ、やはりデザインなどへの拘りが窺える物件で、特に黒色の縦格子手摺とガラス手摺を併用した南東面のバルコニー周りはシャープで垢抜けていると感じます。

エントランス周りはこじんまりとしてしまっていますが、かなりの小規模物件ですので致し方ないところでしょう。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、東角住戸です。南東方向は4階ぐらいまでは東小岩小学校が近い距離で被ってきますが、この上層階住戸ならば何ら問題なく江戸川まで望めるなかなかの好ポジションですね。

当物件のポジションは千葉街道沿いの近隣商業地域ですのでこの階建が可能ですが、南東方向は広域に渡り第一種住居地域及び第一種中高層住居専用地域（いずれも第二種高度地区）なのでこのレベルの建物は難しくなっています。花火（江戸川区花火大会）の特等席にもなるでしょう。

間取りは角住戸ながら田の字ベースのシンプルなものです。

ただ、70㎡ちょっとの大きさからすれば廊下が短めに出来るこういった田の字ベースのものが相応ですし、一般的な田の字プランよりも幾らかスパンが長めに出来たことで南東面の開口部がしっかりとしているのも好感の持てる点でしょう。

連窓サッシこそ導入されていませんが、LDの開口部はサッシ2枚半ありますし、引き戸を開いたのちのLDからベッドルーム2にかけての空間はなかなか気持ちの良いものになりそうです。

坪単価は233万円。小学校の被りのあるところで200万円ちょっとという水準になっており、眺望的な魅力がそれなりに考慮された水準にはなるでしょう。

ただ、近隣ではライオンズ小岩グランテラス（2016年分譲、駅徒歩11分）とブリシア小岩（2018年分譲、駅徒歩10分）が平均で坪単価約230万円という水準でしたので、販売時期などを考慮しても当物件は現実的な設定でしょう。パンチ力のある水準ではないものの、ブランド感に欠ける中小デベロッパーの小規模物件なりの水準ではあるのかなと。

設備仕様面は、小規模ですのでディスポーザーはありませんし、価格帯的に水回りの天然石天板仕様のようなワンランク上のものが見当たらないのも当然でしょう。トイレはタンク付の見映えしないもので、ロータンク（タンクレス）×トイレ手洗いカウンターぐらいはあってもおかしくないところですが違和感まではないでしょう。食洗機は付いています。

管理費は231円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですがかなりの小規模であることを考えればまずまずの水準でしょう。
管理費安が1つの特長であるブリスのブリシア小岩はめちゃくちゃ安かったのでそれと比べると高く感じてしまいますが、一般的には悪い水準ではありません。

駐車場は全7台で機械式になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。