ヴェレーナ保谷【ヴェレーナならではの出色なダイレクトサッシ】4階77㎡6,290万円（坪単価271万円）

ヴェレーナ保谷。

所在地：東京都西東京市東町2-477-15他（地番）
交通：保谷駅徒歩9分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、準住居地域
階建・総戸数：5階建、60戸

保谷駅ではヴェレーナシリーズが旧日本綜合地所に時代に不思議なほど多く供給されています。ただ、大和地所レジデンスになって以降は分譲がなく、他のデベロッパーを含めても保谷駅は分譲マンションの供給は盛んではありません。
保谷駅での分譲マンションの供給は駅徒歩3分の総戸数153戸というエリア随一のスケールがあり、価格面も控えめだったことで人気を集めた2018年のアンヴィーネ保谷以来になりますね。

もともと分譲マンションの多いエリアではなく畑などが少なくない依然として長閑なエリアなのですが、当物件の敷地も以前は畑でしたし、いずれマンションになっておかしくない東西両サイドの敷地の状況を見てもまだまだ開発の余地の大きいと感じます。

さて、当物件の立地は近年供給されたそのアンヴィーネやザ・パークハウス保谷レジデンスよりも駅距離がありけして目立つものではないでしょう。ただ、それでも伏見街道の手前となる駅徒歩10分内ですし、南面もまずまずですね。

周囲は長閑なエリアですので買物は基本駅前という感じになってしまいますが、徒歩5分のところに大きな文理台公園があるのは魅力の1つになってくるでしょう。

通学区の東小学校は文理台公園の先、徒歩9分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の3LDK、南東角住戸です。南側道路の向かいにはNTT保谷ビル（上部に電波塔）がありますが、当住戸の南側はビルの青空駐車場ですし、その先も戸建などの低層住宅街が広がる良好なポジションです。東側～南東方向にかけても戸建を中心とした低層住宅街が広がった物件内で優れたポジションと言えます。

間取りはそのようなポジションを加味した開口部のインパクトが非常に高いものになります。
読者の方であれば近年のヴェレーナシリーズのこういった設計はよ～くご存知のはずでとりわけ驚くようなことではありません。

ただ、当プランはLDだけでなく、洋室1側の対称となる位置にも同様のダイレクトサッシが採用されており、室内からの開放感、外観デザイン共に近年のヴェレーナシリーズの角住戸の中でも上位に入るインパクトがありますね。
ダイレクトサッシは柱（梁）の外側にあるのでサッシも床上すぐのところから天井間際までの高いものと出来ており、普通のデベロッパーではまず実現することのないものです。

77㎡というそこそこの面積のある角住戸ながらも田の字ベースのプランはやや残念ではあるものの、玄関廊下を一直線としたことで効率性は高いですし、洋室3の引き戸がきれいに開け放つことが出来るようになっているなど、大き目の専有面積以上の空間的な広がりが得られるという点でのインパクトもけして小さなものではないでしょう。

2WAYのビッグウォークインクローゼットがあることで回遊動線も生まれています。

坪単価は271万円。アンヴィーネ保谷（2018年分譲）の平均坪単価は約225万円、その前のザ・パークハウス保谷レジデンス（2015年分譲）の平均坪単価は約220万円という水準ですので、それらよりも駅距離がありながらも平均で240万円ほどになるであろう当物件は強めの印象になることは確かです。住戸単位で比べた場合もアンヴィーネの上層階角住戸が240万円ほどだったことからこちらのお値段は立派に映りますね。

ただ、アンヴィーネはそのように立地のわりにお値段が抑えらえていた印象を受けた物件ですし、こちらは上述のような特筆すべきプランであるのはもちろんのこと、室内の設備仕様面もこのエリアの物件の中ではかなり高いものになっているのでそういった点を加味すれば高過ぎるということはないでしょう（次の記事で詳細を述べます）。

面積もそれなりのお部屋なっていることで6,000万円を優に超えてしまうグロスはエリア的に若干のミスマッチを感じはするのですが、アンヴィーネにあった80㎡超の角住戸と比べると、"グロスでの差"は小さくなっています。