パークホームズ新百合ヶ丘山手の杜【ひっさびさの三井ブランドは敷地の72％が緑地】5階79㎡7,490万円（坪単価314万円）

パークホームズ新百合ヶ丘山手の杜。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4-2-2（地番）
交通：百合ヶ丘駅徒歩5分、新百合ヶ丘駅徒歩9分
用途地域：準住居地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、77戸

当物件のポジションは小田急線の線路の北側になるので”ブルーラインの延伸により駅が近くに～”などといったことはありませんが、新百合ヶ丘駅の人気がさらに高まることは必至ですし、なんといっても新百合ヶ丘駅及び百合ヶ丘駅界隈では「2012年のパークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（しかも定借）以来」の”三井のブランド物件”という点でも大きな注目を浴びているものになります。

言い方は悪いかもしれませんが当ブログではマイナーなシンビエンス新百合ヶ丘やライフレビュー新百合ヶ丘、そして6年ぶりの新百合ヶ丘駅徒歩10分内となったプレシス新百合ヶ丘も取り上げてきたので、特に久々ということはありません。

しかしながら、そういった点からも分かるように近年のこの界隈は不思議なほど分譲マンションの供給が低調で（ここ2～3年はマンションの売れ行きが悪いのは事実ですが、それ以前はまずまずでしたし、マンション価格高騰により土地にもそれなりの値段が付いていたので、なぜにこんなに出てこなかったのか不思議なのです）、当物件を待ち望んでいた方は少なくないでしょうね。
当物件は長年三井が携わってきた「万福寺地区地区計画内」に誕生する物件ですし、新築好きの方にとっては本当に待ちに待ったものになったことでしょう。

ブルーラインの延伸時期に向かって新百合ヶ丘駅界隈のマンション供給が盛んになっていくのは間違いないところですが、開業予定の2030年まではまだまだ月日があるので、盛り上がるまでにはもう少し時間がかかるかもしれないですしね。

立地はイトマンスイミングスクールの北側、津久井道沿い、かつ、線路沿いのポジションになります。

そのため静かな環境でこそないものの、全戸南向きとなる日照面での魅力あるポジションで、通学区の百合丘小学校まで徒歩4分という点も魅力の1つになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は79㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地東端に位置しているので、南側にイトマンの建物の影響はなく（イトマンの敷地も三井不動産が所有しており、将来的にマンションになる可能性が高いが、このポジションならば影響がない）、津久井道と線路が横断するポジションであるがゆえの開放感が味わえるポジションです。

お世辞にも静かな環境ではありませんが、半永久的に日照と視界抜けが保たれるというのはやはり魅力ではあるでしょうね。

間取りはどうせならば80㎡に乗せた方が良かった印象があるものの、良好なポジションなりにまずまずの大きさを確保したものになります（2012年のパークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイスは平均でもこのプランよりも大きく、時代（トレンド）の移り変わりを感じずにはいられませんが…）。

外廊下物件の角住戸ながら洋室1室が行灯部屋になっているといった違和感もありはするものの、玄関には門扉付のプライベートポーチ（当物件は中住戸もプライベートポーチ付という特殊な試みがなされています）に加え、窓も設けるなど角住戸らしさを感じることの出来るものではありますね。

次の記事で追記しますが、当物件は三井住友建設のSuKKiT3が採用されており中住戸の一部（逆梁になっている部分）にグリッドフレーム（バルコニーがガラス手摺でないところ）で耐震性を高めることでその周りの部分の梁の厚みを抑えた設計に出来ています。当角住戸も「順梁」ながら2.2mという高いサッシ高（掃き出し窓）を実現出来ており、当物件の大きな魅力の1つになるでしょう。

また、洋室2の引き戸を開け放つと「LDK＋洋室2」で21.6畳もの大空間になりますし、角住戸ながら効率性が比較的高いことによるワンランク上のゆとりもポイントの1つですね。

浴室が1620でないのはちょっと残念ですが、80㎡に満たない面積であることを考えれば違和感はありません。

坪単価は314万円。さらに上の階のルーバルプランなどには坪単価340万円近いものもありますし、上限水準ではないものの日照的にも人気の南東角の上層階ということで立派なお値段設定ですね。

当物件の平均は坪単価270万円ほどになると思いますのでこの水準でも物件内ではわりと抜けており、イトマンの建物がかからない（将来的により高さのあるマンションになっても影響を受けない）ことに加え、全戸南向きの板状マンションで角住戸率が低い（角住戸が貴重な）ことも考慮したお値段設定と言えるでしょう。

なお、同じ駅徒歩9分で分譲されたそのプレシス新百合ヶ丘（南面条件が芳しいものではなかった）の平均坪単価が約255万円でしたし、平均の約270万円に関してはまずまず現実的な設定だと思います。

ただ、当物件は敷地の大半が保全緑地になっており、敷地面積8,200㎡超ありながらも延床面積7,000㎡ちょっとしかないので（容積対象内面積はおそらく6,000㎡ぐらいだと思うので、容積率約73％という普通ではありえない計画）、戸あたりの固定資産税（単位面積あたりの評価額は緑地（この地目は山林かね）の方が大分安くはなるのだと思いますが…）が一般的なケースに比べ嵩みそうなのは気にはなる点の1つですね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。