イニシア和光【ひっさびさの5LDK、しかもノン南向き】7階101㎡8,198万円(坪単価269万円)

イニシア和光。

所在地:埼玉県和光市白子2-1424-1(地番)
交通:地下鉄成増駅徒歩10分、成増駅徒歩13分、和光市駅徒歩21分
用途地域:第一種住居地域、準住居地域
階建・総戸数:地上8階地下1階建、100戸

和光市側になりますが、最寄駅は地下鉄成増駅となるポジションです。和光市駅までは非常に距離がありますので、アドレスを抜きにすれば"成増"の物件と言って良いぐらいだと思います。

ただ、その地下鉄成増駅(及び成増駅)への道程もけして楽なものではありません。
標高20mちょっとの物件の敷地から先行して分譲中のサンリヤン成増アーバンステージ(東埼橋の交差点付近。標高約13m)のところまで下り、そこから標高約30mの駅付近まで上り坂という起伏のきついポジションで、先行するサンリヤンやリビオ成増ブライトエアも近いものがあるとはいえ、”共通点がありながらの和光市”というのは厳しいところで…。

別に和光市が悪いなどと言うつもりは全くないのですが、和光市でありながら成増駅界隈をこの距離感(及び起伏)で利用するというのは何というか悶々とするものがあるのは確かで、むしろ普通に和光市駅が最寄りだったら良かったのに…とすら思ってしまうのは気のせいでしょうか…。成増駅を利用して当たり前の地なのに和光市だから何かと標的にされてしまうところがあるわけで…。

なお、そのように白子川沿いに向かって下りのあるポジションで、坂の途中という感じにはなるので、中層階以上で東~南東傾斜のわりと抜けのある眺望が得られます。また、隣接する大坂ふれあいの森、近隣の越ノ上わんぱく広場など子育て環境としてはかなり興味深いものがありますね。

その上、敷地内にはもりラボ(クラブハウスと共用ガーデン)に加え、提供公園も施すという力の入れようで、”わんぱくなお子さんのいるご家庭に特化”したかのような提案は右に倣えな物件を作ることをよしとしないイニシアシリーズらしい好感の持てるものである一方で、”住む方を選んでしまう”物件(立地)なのも確かでしょうね。

コロナによるテレワークの普及はこういった物件には追い風にはなると思うので今後の社会動向次第で評価が変わってくる物件でもあるでしょう。

なお、通学区の和光第四小学校は徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋はイーストコートの100㎡の5LDK、北東角住戸です。北西方向には大坂ふれあいの森が望めますし、北~南東にかけて白子川沿いの低地が広がるポジションなので視界抜けに関しては問題ありません。また、ルーバルに出れば南方向からの日照もそこそこ得ることは出来ます(そんなひなたぼっこはどうかと思いますけど…)。

ただ、ただね…、100㎡設定するならやはり南向きだと思うんです。
南向き(南東向き)は川越街道隣接ではあるものの、いずれにしろこういった抜けのあるお部屋は川越街道の影響は不可避なわけですし、東方向の視界抜け考えても南東角がベストだったのではないでしょうか。

100㎡はこの1戸だけなのですが、複数戸ある90㎡台も全て北東角という設定ですし、このプランニングはちょっと不可解ですね…。

また、「100㎡」と共にもう1つ大きなポイントになっているのが「5LDK」という点です。
「5LDK」という言葉を発する(心の中での話。笑)のなんてなんか凄く久しぶりな気がしたので調べてみたらなんと2015年のシティハウス吉祥南パークフロント以来でした…。

ここは都内ではないですしボチボチありはしますが、新築に限ると2019年は1都3県でもたったの2戸、2018年でも7戸の供給に留まっており、こうして久々に面と向かって5LDKを見るとなんかちょっとニヤけてしまうレベルです。笑
※当物件は「埼玉県子育て応援マンション認定」を受ける予定で、その認定基準の1つに「全住戸の15/100以上が4LDK以上または専有面積が80㎡以上」というのがあります。その点から言えば5LDKまでは必要ないのですが、そのあたりを強く意識したマンションであるのは言うまでもありません。

田の字3LDKの延長上にあるプランではあるものの、洋室1と2の間にウォークスルークローゼットを施すことで回遊動線も生み出しているあたりも興味深いプランですね。

一方、非常に残念なのは1418の浴室でしょう。
ここは、ここだけは頑張るところだったと思うんですけどねぇ…。この部屋には子だくさんファミリー以外は住まないよねぇ…。

洗面所をダブルボウルにしているのは素晴らしい点ですけど、浴室も頑張って欲しかったですね。

坪単価は269万円。100㎡ともなるとグロス嵩みまくりですし(こういったエリアには都内都心部のように”100㎡超プレミアム(100㎡超という富裕層をターゲットにしたお部屋だから価格設定は青天井に近いものになる)”といったような概念はありません)、南向きでないことを考えてももっと単価を抑えてくるのかと思いましたが、特にそんなことはなく物件内で上限に近い水準になっています。

上述のように5LDKは貴重ではありますけどお子さんがたくさんいるご家庭は将来的な教育費などを鑑みればちょっとやそっとの稼ぎではけして贅沢は出来ないですし、このエリアの8,000万円超の5LDK(100㎡)は少々ミスマッチな気がするけども…。
戸建の方が大分リーズナブルですし…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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