ピアース千代田東神田【1階の設計は少々苦しいが…】4階31㎡3,990万円（予定）（坪単価約423万円）

続けて、ピアース千代田東神田。

設計はケプラー都市建築設計、施工は奈良建設、そしてデザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョンです。

「ウイ・アンド・エフヴィジョン×モリモト」はピアース神楽坂レジデンス以来でしょうか。デザイン性の高いものが多いピアースの中ではそれほどインパクトのなかった神楽坂レジデンスですが、ディアナコート尾山台翠景はかなり素敵でしたし、当たり前のことですが物件スケールやコスト面（デベロッパーの予算）次第で仕上がりは様々です。

当物件はかなりの小規模物件、かつ、オーソドックスなカラーリングを採用した印象なのでインパクトはそこまでではないものの、繊細なデザインであることは確かです。

バルコニー周りに不規則なグリッドを施し、ところどころバルコニー手摺をバルコニー床（スラブ）の側面まで下ろしたデザインは垢抜けたものですね。

エントランス周りには風合い豊かな素材を用いたことで通りを行き交う人々から一目置かれるものになっていますし、共用廊下もシックなトーンの内廊下が採用されているのも1つの特徴になるでしょう。

一方で気になるのは風除室のないエントランスでしょうか。当物件の1階フロアの3分の1ほどに事業協力者用の倉庫スペースがあることとの兼ね合いもあるのかもしれませんが、当物件同様に小規模だったピアース武蔵小杉やピアース東京尾久にはもちろん風除室がありましたし、分譲マンションで風除室なしってあまり記憶にないのです（あるのが当たり前ぐらいに思っていたので、もしかすると見落としていることもあるのかもしれませんが…）。

前回のピアース千代田東神田。

公式ホームページ

お部屋は31㎡の1LDK、東向き中住戸です。道路の向かいは4階建であり、道路も細いので低層階の条件は芳しいものとは言えませんが、都心立地ならばごくごく一般的なものです。北東側すぐのところはJRの高架になるので音の影響は不可避ですが、窓を閉めている限りは問題ないでしょう。

間取りは物件内で最も小さなもので（北東角とは大差ないがこちらの方がわずかに小さい）、30㎡ちょっとですので1LDKの中ではかなり小さなものになりますね。

ただ、柱の影響は少なく、主寝室の引き戸はかなりきれいに開け放つことが出来るものになっているので大き目のワンルームとしても使えるのは悪くない点でしょう。

一方、柱位置が影響し開口部が小さめなのはちょっと勿体なく感じる点でしょうか。連窓サッシが導入出来ていると良かったのでしょうね。

坪単価は予定価格で約423万円。上層階は480万円ほどが予定されており、単価差は大き目です。上層階だと前建こそ越えますが、ちょっと先には同じような高さのマンションがあり視界が抜けるわけではないのでね…。

角住戸と中住戸の差はあるとはいえ、低層階の単価は先ほどの40㎡台とほぼ同じで、こういったワンルームに毛が生えた程度の30㎡ちょっとのものがこの単価であればこのご時世なりに現実的な設定でしょう。

このプランの2～3階は事業協力者住戸でこの階が"分譲では最下階"になることもあり”3,990万円”というちょっとしたパンダ価格にしているというのもあるのかもしれません。

モリモトは”パンダ戦略”の印象があまりないデベロッパーですが、高架の影響もあるポジションですしそうも言っていられない状況（市況）でもあるのかなと。

設備仕様面は、小規模コンパクトですので当然ディスポーザーはありません。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼などそれ以外はピアースらしい充実したものです。

管理費は436円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ということでかなり高めです。小規模なので仕方のないこととはいえ明確なウィークポイントにはなるでしょう。

なお、駐車場はありません。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。