パークホームズ調布ザ・レジデンス【インパクト抜群の開口部】7階72㎡8,390万円（坪単価385万円）

パークホームズ調布ザ・レジデンス。

所在地：東京都調布市小島町1-19-1（地番）
交通：調布駅徒歩6分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：8階建、162戸

駅北西部、甲州街道を越えない駅徒歩6分、しかも総戸数162戸の三井ブランドということで、近年供給が盛んな調布駅界隈でもかなり整った物件と言えるでしょう。
当物件の敷地は名士・井上家のお屋敷のあったところで住宅地として折り紙み付のポジションになります。

近隣商業地域と第一種中高層住居専用地域のちょうど境目付近に位置しており、駅とはほどよい距離感があり、旧甲州街道沿いにはながらまずまずの落ち着きのあるバランスの取れた地です。

近隣にはシティハウス調布が分譲予定でこちらよりも高さがあるものの（敷地は第一種低層住居専用地域もわりと含まれているのですが、近隣商業地域側を中心とした10階建とするようですね）、西～南にかけては第一種中高層住居専用地域と第一種低層住居専用地域がほとんどで高い建物も少なめですね。

徒歩1分のところには大型のオーケーが出来たことでますます利便性が高まりましたし、通学区の第一小学校が徒歩2分というのも魅力でしょう。

公式ホームページ

お部屋は敷地南端センターテラスの72㎡の3LDK、南東角住戸です。いずれの方角も接道していますが、南東方向斜向かいには10階建のプレミスト調布があり、ちょっとしたお見合いポジションにはなります。

ただ、東側は高いものでも5～6階建という感じでこの階からだと視界抜けが出てきますし、南側は少し先にシティハウスが立っても日照に関しては何ら問題のないポジションですね。南西方向には戸建住宅街を望む抜け感も得られます。

間取りは、お見合いこそあれど南東角という一般的に最も人気になることの多いポジションであることを考えると小ぶりな印象です。

ただ、当物件は好ポジションゆえの高単価が影響してか物件自体が最大75㎡という設定になっており、これでも”大きな方”にはなりますね。

最大のポイントはやはり南東頂点部のコーナーサッシでしょう。

頂点部の柱をオフセットすることでコーナーサッシを導入した近年の長谷工設計・施工の物件でたまに見かけるタイプで、三井物件で言うとパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラと共通するところが少なくありません。

ただ、当プランがその本郷台などのものと異なるのは東面（妻面）の開口部が全てダイレクトサッシになっている点でしょう。

LDのコーナーサッシからベッドルーム1に至るまでの東面には全てダイレクトサッシが採用されており、オマケに梁（下り天井）の大半を空中にアウトフレームした形なので室内の凹凸も少なくなっています。

柱は室内側にも結構出っ張っているのは少々残念ではあるものの、配置が上手いので居室形状は良好ですし、”タワマン顔負け”のかなり特長的な開口部と言って良いでしょう。

南東側はプレミストとお見合いですし、東側もこの7階以上でないと”視界抜け”という感じではないので、若干のチグハグさを感じてしまうのも事実なのですが、中層以下でも採光は抜群ですし、駅側を向いた多くの人の目に留まるこちら側を特徴的なデザインとすることの意味合いが小さくないのは言うまでもありません。

坪単価は385万円。ルーバル付の上層階特殊プランに比べればいくらか安いものの、物件内で最高レベルの非常に立派な水準になります。

直近のジオ調布も駅距離（起伏もある）のわりにかなり強い価格設定と感じましたが、ここも凄いですね…。

ブランズシティ調布（平均坪単価約305万円）とは駅距離にあまり差がないながらも甲州街道の手前というのはそれなりの材料になるのである程度高くなるのは分かります。

ただ、旧甲州街道沿いのポジションは静かとまでは言えませんし、お見合いあってのこの水準は随分と強気に感じますね。

調布駅においては、ザ・パークハウス調布レジデンスの記事で書いたように2014年から数年間割高価格で知られる住友不動産の寡占状態にあり、そこでの”歪み”がこういった物件の価格へ影響を及ぼしてしまっている（デベロッパーが高くてもいけると思ってしまった）印象があります。

当プランは上述のようにかなり特長があり当物件の顔とも言える華やかなプランなのは魅力です。さらに言うと、面積を絞ったことでグロスはめちゃくちゃ嵩んでいる印象もないのですが、逆にいうと72㎡というのは予算にある程度余裕のあるプチ富裕層が望む大きさではなく、結局は高い単価の影響で面積と価格（グロス）のバランスが芳しくないように感じてしまいますね。

そもそも"プチ富裕層"はターゲットにしていないがゆえに設備仕様面が非常に貧弱なのかもしれませんが、この単価帯でトイレ手洗いカウンターすらのはどうかと…。ここまでくると"新時代のマンション"という感じですね…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。