クレアホームズ王子神谷TOKYO【駅距離と眺望のバランスは新田随一】3階78㎡4,298万円（坪単価182万円）

クレアホームズ王子神谷TOKYO。

所在地：東京都足立区新田1-2-5他（地番）
交通：王子神谷駅徒歩11分、東十条駅徒歩18分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：15階建、83戸

隅田川と荒川に挟まれた新田に誕生する物件で、このエリアは駅距離があることが最大のネックになる中、当物件は西寄りの環七から少しだけ入ったポジションにあり、王子神谷駅が徒歩11分と徒歩圏内になっているのが最大の特長と言えるでしょう。

新田のファミリー向け分譲マンションの中ではおそらく最も駅に近いはずですし、（ほぼ）リバーサイドポジションでもあるので、駅距離と視界面のバランスはエリア内随一と言って良いぐらいだと思います。

一方、駅距離以外の利便性で言うとスーパーや小学校が遠いのはネックでしょう。
最寄りのスーパーはコモディイイダ東十条店で徒歩11分（川を越えないところだと徒歩13分にベルク）、通学区は新田学園（足立区初の小中一貫校）で徒歩13分といずれも結構な距離感がありますね。

なお、この界隈はスーパー堤防エリアではなく、地球規模の異常気象による水害懸念はどうしても付きまとうポジションではあるものの、その分（？）価格面ではかなり目に優しいものになっているのでそういった面を許容できる方（一般的な保険でも対象になるのでそれなりにはリスクヘッジ出来ます）にとってはより魅力を感じやすい物件になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は78㎡の4LDK、南西角住戸です。敷地南端に位置する当住戸と隅田川（堤防）との間には3階建の戸建が立つ第三者所有地があるのでこの階だとリバービューにはなりません。

ただ、全戸西向きの中では貴重な南にも面した角住戸で、日照時間は非常に長いポジションですね。

間取りは80㎡に満たない4LDKということで、グロス価格の嵩みを考慮した”今風”のプランニングといった印象なのですが、そのプランはなかなか興味深いものです。

こういった角住戸4LDKプランは田の字3LDKをベースに「1室プラス」した設計になるのが一般的で、当プランも”田の字ベース”なのは同じなのですが、南側に凸となった部分に洋室だけでなくキッチンが施されているのは珍しいですね。

このようにしたことでキッチンの二面に開口部が実現出来ているので換気面で非常に魅力がありますし、キッチンからバルコニーに出られるようになっているのも良いでしょう（ゴミなどの一時保管スペースとしても使えるでしょう）。

キッチンが凸部分になったことでオープンキッチンにはなっていないのでLDKとしての空間的な広がりは得られません。ただ、キッチンが見えにくいこの形が好みの方もいらっしゃるでしょうし、洋室4との境にはスライドウォールと連窓サッシを採用するなど開放感にもそこそこ期待出来るプランになっているのも好感が持てますね。

また、廊下は一直線ながら玄関がクランクインなのでプライバシー面に優れていますし、門扉付の大きなポーチ、さらに下足スペースには窓付ということで玄関周りの充実具合も申し分ありません。

坪単価は182万円。申し分のないリバービューとなる上層階は約210万円ということでそれなりの差が設けられています。金額的には上層階でも700万円ほどでそこまで大きくはないのですが、4,000万円台前半と5,000万円近い水準とでは絶対的な需要数に大きな差があるのは言うまでもなく、こういった低層階は駅徒歩11分とのバランスを考えればこのご時世頑張ったと言えるお値段設定ではないでしょうか。

最寄駅や区も異なりはするものの、同じ隅田川沿いで分譲中のプレミスト東京王子の低層階角住戸に近似した水準でこちらの駅距離はプレミストのおよそ2分の1になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。