オーベルグランディオ平井【囲まれ感がある分（？）敷地にゆとりありまくり】4階85㎡5,698万円（坪単価220万円）

オーベルグランディオ平井。

所在地：東京都江戸川区小松川3-11-4（地番）
交通：平井駅徒歩16分、東大島駅徒歩16分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：13階建、138戸

長年更地状態だった亀戸・大島・小松川第三地区Ｐｅ３０街区にようやく誕生することとなったマンションです。

平井駅と東大島駅の中間付近、ちょっとした陸の孤島ポジションであることが時間がかかった理由の1つなのでしょうが、荒川沿いの大島小松川公園や小松川運動公園が至近、さらに小松川地区地区計画により近隣は公園や広場が充実した環境面での魅力が高いエリアになります。春の小松川千本桜は圧巻ですね。

買物利便で言うと至近にリバーウエスト千本桜通り商店会があり、その中の徒歩3分に平井中村屋（スーパー）がありますので悪くありません。
通学区の小松川第二小学校は徒歩4分ですし、電車をあまり利用しない子育て世代にとっての利便性は良好でしょう。

なお、先日取り上げたクレアホームズ王子神谷TOKYOなどと同様の川沿いの低地で、やはり地球規模の異常気象による水害リスクは気になるところではありますが、ここは一応スーパー堤防内にはなりますし、スケール感のある物件なりに差別化要素も少なくありません。

当物件の最大の特長となるのは異常なまでの空地の豊かさです。
本来の容積率は300％で、絶対高さ制限や高度地区などの特段の高さ制限もないエリアなので本来ならば同様の用途地域・容積率の東京インターマークス（19階建）、東京リバースフォート（18階建）などと同じような高さ・スケールが実現していても何らおかしくなかったはずなのですが、当物件は「13階建総戸数138戸」という少々拍子抜けするぐらいの建物規模しかありません。

敷地面積7,200㎡超あるので容積対象床面積で言うとその3倍の約21,600㎡ほどが本来可能だったはずなのですが、当物件は容積対象床面積で10,000㎡ちょっとにしかならないはずで（容積対象外部分を含んだ建築延床面積約12,000㎡から概算）、豊かな敷地面積がありながらも建物規模はとても小さいのです。
※当再開発は東京都が定める事業計画及び管理処分計画に基づいて募集が行われた結果、特定建築者として大成有楽不動産が選ばれたという経緯があるのですが、その募集要項には「建物の高さ39m以下（13階）」「容積対象床面積10,053～12,210㎡」といった記載があり、それによって制約を受けている形です。

立地条件は三方をマンション、残り一方が首都高という結構際どいものなので、敷地内だけでも空地を多くして…というのは分かりますし、そもそも上述のように再開発にあたって緑や空地の豊かさを重要視してのものだと思うのですが、高さに関しては既存物件同様に18～19階建ぐらいでも、何らおかしくはなかったように思いますね。

近隣物件に与える影響を鑑みてのものなのでしょうが、同じ容積率（延床面積）だったら”高さ”を出すことで”幅”を狭めることが出来、視界を妨げる（日照を妨げる）程度は抑えられますからね。

公式ホームページ

お部屋は85㎡の4LDK、南東角住戸です。上述のように囲まれ感のある敷地なのですが、当住戸は敷地南東端の南東角住戸で、南側は首都高隣接ではあるものの、南東～南にかけて申し分のない視界抜けが得られる物件内で最も魅力的なポジションになります。

この階だと首都高をギリギリ越えるか越えないかぐらいでしかないものの、中層階以上だと荒川リバーサイドポジションならではの魅力的な眺望が広がります。

なお、首都高の影響を考慮し二重サッシが採用されているので窓を閉めている限りは音の影響は心配ないでしょう。

間取りはそのようなポジションゆえに物件内で最も大きな面積が確保されています。
田の字ベースの3LDKの東側に洋室1室を付け加えたありがちなケースではあるものの、その北側にはキッチン隣接のユーティリティスペースがあるという気の利いたプランです。

窓もきちんと施されていますし、結構しっかりとしたスペースが確保されているので”奥様の城”としてかなり魅力的なものと言えるのではないでしょうか。

南東方向の視界に魅力あるポジションであることを考えるとLDが二面採光でないのは残念ですし、角住戸のわりには全体的に開口部が少なめ（幅が短め）なのは勿体なく感じてしまいます。ただ、その一方で柱の影響は少なく効率性での魅力は少なくないでしょう。

坪単価は220万円。眺望面での魅力が高まる上層階は坪単価250万円前後であり、それなりに差があります。上層階はグロスで言うと6,000万円台中盤になるのでこの徒歩圏とは言えない駅距離では結構な水準と感じます。

この南東角は物件内では明らかに優れたポジションではあるので、このエリアに馴染みのある方だけでもそこそこのニーズはあるのかもしれませんが、4LDKにするにしても80㎡ちょっとにした方が価格とのバランスが良かった印象ではありますね。

85㎡にしたことでこういったゆとりあるユーティリティスペースを実現出来ているのだと思いますが…。

なお、近年このエリアは供給がないので2002～2003年に分譲された東京リバースフォートや東京インターマークスの平均坪単価130～140万円台と比べるとめちゃくちゃ値上がっています。

ただ、その時代は本当にマンションが安かった時代ですので比べるのはナンセンスですし、2015年から分譲されていた駅徒歩8分のシティテラス平井が平均坪単価約240万円（当時の相場以上に強気な印象のあった住友物件）でしたので、今時期ならば大きな違和感はないのかなと。

最寄駅まで徒歩16分で、最寄りのバス停（平井・東大島・亀戸・錦糸町駅前など）までも徒歩4分とけして近くはないことを考えればもうちょっと目に優しい単価帯であって欲しかったとは思いますけれども。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。