オーベルグランディオ平井【敷地の使い方が贅沢過ぎ】3階72㎡4,578万円(坪単価211万円)

続けて、オーベルグランディオ平井。

設計・施工は長谷工で直床です。

当物件の大きな特長の1つに長期優良住宅の認定を受けているというのがあり、長期優良住宅の認定基準の中には「可変性」もあるのですが、具体的な認定基準は「躯体天井高2.65m以上」というもので直床でも問題ないのです。

ただ、長期優良住宅の認定基準には耐震等級2以上があり、そこを満たしているのは大きな材料(長所)の1つですね。

そして、当物件の最大の特長と言えるのが前回の記事でちらっと述べた尋常ではない空地率の高さです。東京都による事業者募集時に高さ・床面積に制限が与えられた結果、敷地面積7,200㎡超に対し、容積率は150%弱(推定)という非常に贅沢なランドプランが実現した物件で、空地率79%は本当に凄いですね。

クレアホームズ町田が約81%であり私が知る限りはそれが最高だと思うのですが、クレアホームズは敷地も建物も小ぶりな物件だったので、この7,200㎡超での空地率79%はとてもインパクトがあります。

西棟(西向き)と小松川グリーンタウンリバーウエストとの離隔を図るべく平置駐車場(敷地西側、敷地の半分程度の大きなスペース)を設計してもまだまだ敷地にゆとりがあり、敷地北側には木々も豊かな広場状空地を施すことが出来ています。

敷地周囲の緑も豊かですし、一見囲まれ感の強いポジションですが、これだけ敷地にゆとりある計画だと当物件にとってはもちろんのこと、周囲のマンションにとってもこの物件が出来ることのメリットはけして小さなものではないでしょう。

共用施設は、フレックスルーム、キッズルーム、パーティールーム&キッチン、オーナーズテラスなどがあり、総戸数138戸というスケール以上の充実具合です。ここいらへんはやはり敷地の豊かさゆえのものと言えるでしょうね。

前回のオーベルグランディオ平井

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南西向き中住戸です。そのように南西方向は敷地内に青空駐車場が広がっているのでグリーンタウンリバーウエストとの離隔は十分で南西方向からの日照もしっかりと得られます。

間取りは物件内ではやや小ぶりな方ではあるものの、平均専有面積74㎡超を実現しているだけあって近年の中住戸としてはしっかりしている方になります。

共用廊下側の柱の食い込みも抑えられているので効率性も上々で、こういったそこそこの面積と効率性があるからこそホームライブラリーが実現している(フィットしている)と感じます。

なお、3階までは最大天井高2.6m(4階以上は2.55m)が実現しており、そこいらへんも1つの魅力になるでしょう。

坪単価は211万円。駅距離があり芳しくない交通利便性を考えるとやはり少々強めの印象にはなりますね。
前回の記事でも述べたように低層階は水害リスクも伴うポジションになりますし、販売戸数もけして少なくありませんので、2~3階はもう少しインパクトのある価格設定になっていてもおかしくなかったのかなと。

まぁ、長期優良住宅の認定を受けているだけあって建築面でのコストがかかっていることも、影響してはいるのでしょうが…。

なお、第1期は49戸とのことで総戸数に対する進捗率は約36%になります。

設備仕様面は、そこそこのスケールがありながらディスポーザーがありません。
また、水回りの天然石天板仕様などの高級感がないのは価格帯からして当然のことですが、トイレ手洗いカウンターがないのもちょっと残念です。
食洗機は付いています。

管理費は201円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、かつ、駐車場が維持管理費がほとんどかからない平置のわりには高いですね。

駐車場は身障者用を含む全63台でいずれも平置です。駅距離などからすると少ない印象で、これだけの敷地のゆとりがあることを考えればもっと台数を多くしても良かったのかなと。
平置ならばそのように維持管理費がほとんどかからないので増やすことで(空車が多くなると意味はありませんが…)管理組合の収支が改善されますしね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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