ジオ南砂町【最大70㎡の総戸数348戸】11階70㎡6,590万円（坪単価310万円）
ジオ南砂町。
所在地：東京都江東区東砂7-552（地番）
交通：南砂町駅徒歩12分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：15階建、348戸
東砂7丁目ということで駅距離はあるものの、トピレックプラザから道を挟んだ東隣という意味ではとても至便なポジションになります。
駅距離は変わりはしないものの、現在南砂町駅では線路、ホームを増設し、遅延防止・混雑緩和を図る改良工事を行っているのもプラスではあるでしょう（当初は2020年度完了予定だったのが2027年度に大幅延期してしまいましたが…）。
北側すぐのところが葛西橋通りになりますし、西側道路はトピレックプラザへの車の出入りが少なくない賑やかなポジションである一方で、敷地形状的に南向き住戸率が高いのでそういった影響は小さく、かつ、南側は9階建のマンションになるので中層階以上で日照良好というまずまずのバランスの良さを感じることの出来る物件です。
駅徒歩1分の差ながら価格帯に随分と差があるようですが、先行する東砂8丁目のルネ南砂町リバーフィールは敷地形状的に南向き住戸率が低めでしたので、「買物利便性×南向き」という点を重視する方にとってはフィットしやすいところはあると思います。
なお、当物件は「ジオ」が掲げられていますが、デベロッパーは阪急阪神不動産だけでなく住友不動産が加わったJVになります。
シティテラス横浜も阪急が名を連ねたJVで最近特に首都圏での両社の関係が深まっている印象がありますね。
当物件は持分で言うと阪急が上位ながら、販売代理及び販売提携は住友不動産及び住友不動産販売で、かなり住不色の強い物件という印象になります。
例えば、ホームページのプランのぺージはいつもの住不仕様ですし、第1期が上層階ばかり（住友不動産の物件の販売手法の王道は”上”から売って、後に売る中低層も上層階と同じような価格帯で売ろうとするもの。ご参照：シティタワー国分寺ザ・ツイン）でたったの52戸（進捗率はわずか約15％）となっているあたりも完全に住不主導という感じですよね…。
というか、そもそも当物件は総戸数348戸もありながら最大70㎡という極端過ぎるプランニングで、ジオ（阪急）もけして”面積が豊か”という印象はないものの、”住不主導感”が強いなぁ…と。
屏風のように広がる南向きの棟が中心となった物件で角住戸率が低いことも影響してはいるのでしょうが、"今風の団地"というかなんというかもう少しねぇ…。
なお、通学区は第五砂町小学校で徒歩7分の距離感になります。大通りを越えずにアクセス出来ますね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地東西に伸びる南向きの棟の中央付近、”15階建の部分の南西角”になります。
歪な敷地形状（北に向かっての斜線制限）が影響し、この部分（1フロア5戸部分）だけが15階建（残りのさらに東西に広がった大半の南向きは10階建）になっており、前建が上述のように9階建になっているあたりからしてもこの11～15階部分は物件内で魅力の高いものになることは明白です。
ただ、この11階の南西角に関しては12～15階とはプランが少々異なります。西側に10階建の屋上部分がかなり先まで続いている芳しくない視界を考慮し（屋上にはわりと容易に上がれてしまうはずなので防犯面の影響もありそうです）、西側（妻面）に開口部が存在していないのです。
物件内では大きな方ではあるものの、70㎡しかない一般的な田の字プランですし、南側の連窓サッシも開口部幅が今一つというあたりからしてもかなり地味な印象にはなってしまいますね。
共用廊下側の柱もわりとアウトフレーム化されたことで玄関前にアルコーブがあるなどそれなりなプランではあるのですが…。
坪単価は310万円。上述のように南向きの中で目立っている11～15階部分ということで高く売る気マンマンといった感じなのですが、どうでしょうね…。前建はそのように9階建ですが、その少し先には12階建もあり眺望的な魅力のあるお部屋ではないですからね。
トピレックプラザ隣接とは言えどもこの駅距離でのこの単価はかなり強く感じるわけで、普通に"住不価格"かと…。
先行するそのルネ（平均坪単価約240万円）は条件の良いお部屋でも坪単価270万円ほどでしたので、多少の立地や駅距離の差はあるとはいえ高いですね。その前のヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ（同じ駅徒歩12分）は今よりもマンション価格が安かった2017年で既に平均坪単価約255万円だったので、ルネが総戸数が多いなりに気持ち弱気な値付けということもあったと思います。
ただ、それでもルネは販売に時間がかかってしますし、阪急が住不の口車に乗せられての結果なのかもしれませんが、総戸数348戸でこの価格だと完売までにはとんでもなく長い月日がかかるでしょう…。
ちなみに、第一期はそのように少なめの52戸の供給でしたが、現在36戸もの数が先着順として残っています。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
所在地：東京都江東区東砂7-552（地番）
交通：南砂町駅徒歩12分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：15階建、348戸
東砂7丁目ということで駅距離はあるものの、トピレックプラザから道を挟んだ東隣という意味ではとても至便なポジションになります。
駅距離は変わりはしないものの、現在南砂町駅では線路、ホームを増設し、遅延防止・混雑緩和を図る改良工事を行っているのもプラスではあるでしょう（当初は2020年度完了予定だったのが2027年度に大幅延期してしまいましたが…）。
北側すぐのところが葛西橋通りになりますし、西側道路はトピレックプラザへの車の出入りが少なくない賑やかなポジションである一方で、敷地形状的に南向き住戸率が高いのでそういった影響は小さく、かつ、南側は9階建のマンションになるので中層階以上で日照良好というまずまずのバランスの良さを感じることの出来る物件です。
駅徒歩1分の差ながら価格帯に随分と差があるようですが、先行する東砂8丁目のルネ南砂町リバーフィールは敷地形状的に南向き住戸率が低めでしたので、「買物利便性×南向き」という点を重視する方にとってはフィットしやすいところはあると思います。
なお、当物件は「ジオ」が掲げられていますが、デベロッパーは阪急阪神不動産だけでなく住友不動産が加わったJVになります。
シティテラス横浜も阪急が名を連ねたJVで最近特に首都圏での両社の関係が深まっている印象がありますね。
当物件は持分で言うと阪急が上位ながら、販売代理及び販売提携は住友不動産及び住友不動産販売で、かなり住不色の強い物件という印象になります。
例えば、ホームページのプランのぺージはいつもの住不仕様ですし、第1期が上層階ばかり（住友不動産の物件の販売手法の王道は”上”から売って、後に売る中低層も上層階と同じような価格帯で売ろうとするもの。ご参照：シティタワー国分寺ザ・ツイン）でたったの52戸（進捗率はわずか約15％）となっているあたりも完全に住不主導という感じですよね…。
というか、そもそも当物件は総戸数348戸もありながら最大70㎡という極端過ぎるプランニングで、ジオ（阪急）もけして”面積が豊か”という印象はないものの、”住不主導感”が強いなぁ…と。
屏風のように広がる南向きの棟が中心となった物件で角住戸率が低いことも影響してはいるのでしょうが、"今風の団地"というかなんというかもう少しねぇ…。
なお、通学区は第五砂町小学校で徒歩7分の距離感になります。大通りを越えずにアクセス出来ますね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地東西に伸びる南向きの棟の中央付近、”15階建の部分の南西角”になります。
歪な敷地形状（北に向かっての斜線制限）が影響し、この部分（1フロア5戸部分）だけが15階建（残りのさらに東西に広がった大半の南向きは10階建）になっており、前建が上述のように9階建になっているあたりからしてもこの11～15階部分は物件内で魅力の高いものになることは明白です。
ただ、この11階の南西角に関しては12～15階とはプランが少々異なります。西側に10階建の屋上部分がかなり先まで続いている芳しくない視界を考慮し（屋上にはわりと容易に上がれてしまうはずなので防犯面の影響もありそうです）、西側（妻面）に開口部が存在していないのです。
物件内では大きな方ではあるものの、70㎡しかない一般的な田の字プランですし、南側の連窓サッシも開口部幅が今一つというあたりからしてもかなり地味な印象にはなってしまいますね。
共用廊下側の柱もわりとアウトフレーム化されたことで玄関前にアルコーブがあるなどそれなりなプランではあるのですが…。
坪単価は310万円。上述のように南向きの中で目立っている11～15階部分ということで高く売る気マンマンといった感じなのですが、どうでしょうね…。前建はそのように9階建ですが、その少し先には12階建もあり眺望的な魅力のあるお部屋ではないですからね。
トピレックプラザ隣接とは言えどもこの駅距離でのこの単価はかなり強く感じるわけで、普通に"住不価格"かと…。
先行するそのルネ（平均坪単価約240万円）は条件の良いお部屋でも坪単価270万円ほどでしたので、多少の立地や駅距離の差はあるとはいえ高いですね。その前のヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ（同じ駅徒歩12分）は今よりもマンション価格が安かった2017年で既に平均坪単価約255万円だったので、ルネが総戸数が多いなりに気持ち弱気な値付けということもあったと思います。
ただ、それでもルネは販売に時間がかかってしますし、阪急が住不の口車に乗せられての結果なのかもしれませんが、総戸数348戸でこの価格だと完売までにはとんでもなく長い月日がかかるでしょう…。
ちなみに、第一期はそのように少なめの52戸の供給でしたが、現在36戸もの数が先着順として残っています。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。