ジオ南砂町【スケールのわりに華に欠ける住不寄り(?)のコンセプト】12階57㎡5,330万円(坪単価311万円)

続けて、ジオ南砂町。

設計・施工は長谷工ですが、ありがちな45m内の15階建で普通に階高が約3m確保出来ているため二重床が採用されています。
一昔前ならば当たり前のことですし、斜線制限の影響などを考慮してのものではあるものの、先日取り上げた当物件すら上回るレベルの価格帯となったパークホームズ調布ザ・レジデンスが直床になってしまう時代ですので、二重床で安心しました。

当物件の最大の特徴は、やはり前回の記事でちらっと述べた「南向きの棟の一部分だけが15階建(他は10階)となった凹凸ある外観形状」になります。

当敷地は第三種高度地区になっており、北側隣地との距離近いと高い建物が立てづらくなります。そのため、葛西橋通り沿いまで敷地が北に伸びている部分(葛西橋通りの向かいまで隣地がない)だけが15階建に出来ているというわけです。

敷地形状を考慮し”南向き住戸率を可能な限り高める”のがファミリータイプ中心のマンションのプランニングの基本(王道)であるのは言うまでもないことで、こういった凹凸ある形状になるのは仕方のないことだとは思うのですが、正直な感想を言わせていただくと格好良くはないですよね…。

南向きが非常に東西に長い中で一部分だけがチョコンと15階建になっているのは見た目のバランスがねぇ…。南向き住戸においてはこの部分だけそこそこの視界抜けが出てくるわけですし、”ちょこっとだけ”の15階という部分を武器にしたい(高いお値段で売りたい)のでしょうが、そこまで"華"のある部分かというと疑問でしょうね。
前回の記事で書いたように間取りもごくごく平凡なものですし(最大70㎡)、総戸数348戸ものスケールがあるにもかかわらずな心にグッとくるものに欠けるなぁ…と。

さすがにエントランスは2層吹抜ですし、小ぶりな住不物件にありがちな”とりあえず2層吹抜にしました”的な淡泊なデザインのエントランスとは異なり重厚感のあるシックな空間になっているのも悪くありません。

ただ、これだけのスケールがありながら共用施設はキッズルームがあるだけですし(1階部分には保育所が入りますが、むろん当物件居住者専用とかではありません)、このスケールの物件にしてはエントランスアプローチ部分にもゆとりを感じることは出来ませんね。

前回のジオ南砂町

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の2LDK、南東角住戸です。こちらも位置的には角住戸になるのですが、南側すぐのところには南向きの15階建部分があるということで南側に開口部は設けられていません。
東方向は広域に渡り10階建程度までの建物しかないので、この階からは視界抜けが得られますが、突出した高さがあるわけではなくリバーサイドポジションでもないので、爽快な眺めが得られる感じではないでしょうね。

間取りはややスパンが短めの2LDKになります。2LDKでも3LDK(いわゆる一般的な田の字プラン)と同程度のスパンが確保出来ていればもう少し開口部を充実させたり、廊下を短くしたりすること(同面積を前提にすればスパンが長いほど奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は短くなり、廊下も短めに出来ることが多い)が出来ていたはずで、LDの入口付近の実質的な廊下部分などを中心にやや無理をしている感のあるプランです。

ただその一方で玄関側の柱はきれいにアウトフレーム化出来ており、玄関前に先ほどのプラン以上にしっかりとしたアルコーブを実現出来ているあたりは評価出来る点でしょう。

坪単価は311万円。先ほどの南向きの上層階と同単価というしっかりとした水準です。同階の東向き3LDKは坪単価287万円ということで50㎡台ゆえにグロスが嵩まないことが考慮されてのものとは言え単価差は大き過ぎる印象です。
買物至便な立地でディンクスにとっても魅力はありますけど、駅距離など総合的に考えるとやはりファミリーがメインの立地だと思うのでこのような単価差があると3LDK以上に強気な印象を受けてしまいます。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板とスケール・価格帯なりの違和感のないものになっています。

管理費は210円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですので悪くはないでしょう。それなりにはスケールメリットが活きている印象です。

駐車場は全105台で身障者用を含む3台のみが平置、残りの102台が機械式になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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