プラウド馬車道【珍しい立地、将来性のある立地ではあるものの】9階81㎡12,380万円（坪単価505万円）

プラウド馬車道。

所在地：神奈川県横浜市中区海岸通2-8-1、元浜町2-10-1（地番）
交通：馬車道駅徒歩4分、日本大通り駅徒歩5分、関内駅徒歩9分（ブルーライン）、桜木町駅徒歩11分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上12階地下1階建、44戸（他店舗・事務所）

小ぶりですし、いわゆるオーシャンフロントポジションにはならないまでも、海岸通り沿いの”2列目ポジション（道路の向かいからは住宅の建築が禁止されている臨港地区という位置づけ）"で、北方向にかけて新港エリアのみなとみらいらしい借景が望める地に誕生する物件です。

ただ、それ以上のポイントとなるのはやはり北仲通地区の再開発エリアが至近という点でしょう。
北仲通の再開発エリアではザ・タワー横浜北仲及び北仲ノット（下部の商業施設）が昨春開業し、既にみなとみらいのタワマンを凌ぐレベルで人気を集めている状況です（分譲時よりもかなり上乗せされたお値段でも売買が活発で、北仲ノットに入居する三井のリハウスの成約だけで既に80件超。また、賃貸でも30～40万円台の成約が多くみなとみらいの高賃料帯ニーズがかなり流れていると感じます）。

昨夏にはザ・タワー横浜北仲の南側（桜木町駅側）に市役所新庁舎が開庁し、こちらの低層部もレストランなどの下駄履き、かつ、桜木町駅の新改札からは屋根付デッキで直通となったことから馬車道駅界隈へは桜木町駅からほとんど屋根のないところを通ることなくアクセス出来るようになりましたし（2021年中にも北仲通南北デッキの供用開始が予定されており、いずれは桜木町駅と馬車道駅がデッキで完全につながる）、このエリアの価値や知名度（ブランディング）の向上は飛ぶ鳥を落とす勢いがあると思いますね。
この後に行われるA-1・2地区は大和地所レジデンスに加え住友不動産が深く関わる住宅・ホテルの開発で強欲な住不が相場以上の価格で長期分譲を行うような状況になるとエリアのイメージもまた変化してきそうではありますが（笑）。

当物件のポジションは馬車道駅から徒歩4分で再開発エリア隣接とかではないので、もちろん同列に語ることは出来ません。しかしながら、上層階の借景的な魅力の高いお部屋は120㎡以上が多くなっているぐらいですし、プラウドのブランディングも相まった”2列目ポジション"は求めるもの次第では魅力的なものになるでしょう。

4～8階（3階以下はオフィス）は30㎡台が中心になっており、そのザ・タワー横浜北仲は40㎡台以上のプランニングでしたので、ザ・タワー横浜北仲（中古）に比べれば価格（グロス）がかなり抑えられ、単身者などにはより魅力に映る物件とも言えるでしょうね。

なお、コンパクトには関係のないことですが、通学区は本町小学校で徒歩16分と結構な距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は80㎡超の2LDK、北東角住戸です。海岸通りの向かい北側は高層の神奈川県警の本部ビル、南東側には13階建のルネブランシェ横浜海岸通りがあるので圧迫感はけして小さくはありません。ただ、北西方向はそのみなとみらい新港エリアまで視界抜けが出てくるポジションですし、南東方向からの日照もそこそこ得られるというバランス感のあるお部屋になります。

ちなみに、当物件の第1期1次（昨年10月）は3グレードの真ん中となる「エグゼクティブプラン（60～80㎡台）のみ」になっていたのですが、当プランはその中で最も大きなものになりますね。

間取りとしては、80㎡超ながら3LDKではなく2LDKになっているあたりが大きな特徴の1つになるでしょう。

ダイレクトサッシを多用し眺望面での魅力を高めているわりには柱の食い込みは抑えられており、かつ、それなりの大きさの角住戸ながら玄関廊下が非常にコンパクトに纏まっているので効率性も高いですね。18.7畳のLDKや8.5畳の主寝室など少なからずゆとりを感じることが出来ます。

9階以上の最大天井高は2.8mと出色の水準であり（サッシ高も2.2mとまずまず）、専有面積以上の広がりも感じることが出来るでしょうね。

坪単価は505万円。同階で最も眺望的に優れた位置にある128㎡の北・西・南の三方角住戸（プレミアムエグゼクティブプラン）は坪単価約620万円ですので、眺望に加えグレードの差が考慮された水準にはなっています。

しかしながら、この水準でもザ・タワー横浜北仲（中古）の低層階（低層階でもこのお部屋よりも眺望の良いものが大半）の成約単価300万円台後半～400万円台前半よりも遥かに高い水準で、築年数がある程度経過しているのであればまだしも出来たばかりのザ・タワー横浜北仲とのこの差はタワーの新築分譲時の価格がリーズナブルだったことを加味しても違和感がありますね（いくらその後マンション相場全体が上昇していていようとも分譲価格よりもベラボーに上乗せされた価格だと買い手が敬遠することが多く"短期間"での価格上昇には限界がある）。

2017年のパークコート山下公園（平均坪単価約510万円）あたりの価格も考慮しての水準なのだとは思いますが、物件自体（建物自体）のグレード感がちょっと違いますし、あちらも分譲当時少々強気な設定と感じたので…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。