プラウド馬車道【30㎡台と100㎡超がガッツリと共存することの難しさ】4階33㎡4,500万円台（予定）（坪単価約451万円）

続けて、プラウド馬車道。

設計はIAO竹田設計、施工は木内建設、そしてデザイン監修は南條設計室（南條洋雄氏）です。

1階に店舗、2～3階にオフィスの入る物件で、その3階までの部分と住宅部分で外壁の設えに違いを持たせ、かつ、住宅部分にもダイレクトサッシをふんだんに用いたことで小規模ながら存在感のある建物に仕上がっているあたりはさすが南條設計室といったところでしょう。

ただ、平均でも坪単価500万円を超えるであろうこと、上層階は億ションが中心になることを考えればこのぐらいやって当然と言う感じですし、視界面を考慮してのものとは言え中層階以下に30㎡台を多分に設けたことが"デベロッパーの妥協"の一因になってしまった感があるのも事実ですね。

大半が高グロスのファミリータイプで構成されていたならばエントランス周りなどにさらに違った試みがなされていたように思うわけで、30㎡台を多く設けたプラン設計自体がデベロッパーの意図したものとは言え、それによって「共用部はこのレベルで十分でしょ」と言ったような"妥協"を許してしまった印象があるのかなと。

1階部分の3分の1程度が店舗スペースになっていること、マンションエントランスとは別に事務所エントランスを設ける必要があることなども影響してのものとは言えどもこのクラスの物件でのこじんまりとしたエントランスは残念ですし、億超え住戸とは少なからずミスマッチが生じますよねぇ…。

そんな"1階部分の難しさ"をカバーすべく3階にわざわざラウンジスペースを設けており、昨今のテレワークニーズにも対応しているあたりは面白い点ではあるのですが…。

前回のプラウド馬車道。

公式ホームページ

お部屋は33㎡の1LDK、北向き中住戸です。北側は高層の神奈川県警の本部ビルがありますが、北西方向は県警のビルと隣りのビルの間から新港エリアの水辺が見えるので低層階ながらもこのエリアなりの視界と言えるのは良い材料です。

間取りは中層以下に多くある30㎡台の中でも小さめのタイプで、ベッドルームは3.3畳と最低限の大きさになります。

しっかりとしたスパンがありながらもベッドルームを窓際にすることなく、リビングインにした珍しい設計で、この面積帯のプランとしてはかなり個性的ですね。

浴室をこの位置にしたのにバルコニー側に窓を設けるわけでもなく、少々不思議な印象ではあるものの、このようなリビングインの位置にベッドルームを設け、かつ、引き戸をきれいに開け放つことが出来るようにしたことで広々ワンルーム的な使い方も可能ですし、やはりLDのダイナミックなサッシは魅力でしょう。

低層階でも最大天井高2.7m（サッシ高約2.1mは最大天井高との落差が大きく、窓際の下り天高も同様なのでそこいらへんはちょっと気になりますけども…）ありますし、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているあたりも評価出来る点ですね。

坪単価は予定価格で約451万円。先ほどのような物件内で条件の良い上層階住戸などに比べれば単価は安いですし、30㎡台まで面積を絞っていることを考えれば悪い水準ではないでしょう（上述のような共用面のパフォーマンスもこのグロス帯ならば違和感がない）。

ただ、こういったスタンダードグレードのお部屋は以下のように分譲マンションとしては設備面が弱いですし、小規模物件ゆえにランニングコストの負担が大きいことを考えてももっと価格面でのインパクトがあって欲しかった印象にはなりますね。

ちなみに、南向き（反対向き）中住戸は予定価格で3,900万円台（坪単価410万円台）～となっており、ちょっとしたパンダを意識したお値段設定のようですが、単価自体はザ・タワー横浜北仲の1LDK（30㎡台は存在しません）の中古と同じかちょっと高いぐらいの水準になるのでけして控えめな水準とは言えないでしょう。

設備仕様面は、エグゼクティブグレード以上（60㎡台以上）は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りのクオーツストーン天板、LDビルトインエアコンなど、それなりのものです。しかしながら、スタンダードグレード（30～50㎡台）はそういったもののない（50㎡台には食洗機はある）分譲マンションとしては最低限のものでエグゼクティブとの落差は小さくありません。

管理費は499円/㎡（スタンダードは459円/㎡）。スタンダートはディスポーザーがないためか（ディスポーザー処理槽の清掃等に要する定期コストがからない）、少し安くなっています。しかしながら、小規模で内廊下を採用していることもありかなり負担感のある水準ですね。

駐車場は9台のみで機械式になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。