リビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア【意外とファミリータイプ多め】12階70㎡6,798万円（坪単価320万円）

リビオレゾン三ノ輪ステーションプレミア。

所在地：東京都荒川区東日暮里1-2-2他（地番）
交通：三ノ輪駅徒歩3分、三ノ輪橋駅徒歩4分
用途地域：商業地域、準工業地域
階建・総戸数：15階建、38戸

三ノ輪駅前ながら昭和通りから内に入ったバランスの取れたポジションに誕生する物件です。駅西のポジションで三ノ輪駅を最寄りとしつつもアドレスは荒川区になりますね。

中低層階には30～40㎡台（1戸だけ20㎡台）もわりと設けられてはいるものの、60㎡が最も多く、最大70㎡超のプランニングということで、思っていたよりもファミリーに寄せてきた印象のある物件です。

お隣の入谷駅ではリビオレゾン上野入谷ザ・テラス（15階建総戸数98戸）が分譲中で、それなりのスケール感を活かし住箱などの差別化を図った物件であるのに対し、こちらは総戸数38戸の小規模物件で、やはり最大の売りは”駅徒歩3分”のはずなのでもっとコンパクト寄りになるのかと思っていたところがあります。

まぁ、そのように大通りから内に入ったポジションで、日照面も良好な方（将来的な保証はありません）、至近に複数のスーパー及び商店街ジョイフル三ノ輪のある高買物利便、さらに、通学区の第六瑞光小学校が徒歩6分とほど近い距離にあることなどを総合的に判断しての提案ということになるでしょうか。

お世辞にもマンションの売れ行きの良いご時世ではないので幅広いニーズを受け入れられた方が良いでしょうし、コンパクトばかりの中に”3LDKがポツン”みたいな感じだと住民属性の差や生活時間帯のズレなどを理由にして3LDKが売りにくくなったりしますしね…。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南角住戸です。南東方向は14階建のパークウェル三ノ輪駅前、南西側そう遠くないところに14階建の都営アパートがあるなど周囲には当物件と同じぐらいの高さの建物がそこそこあるので視界抜けという感じではありません。
しかしながら、真南方向はわりと前建との離隔が図れていますし、いずれの方角からも日照の得られる物件内では条件の良い上層階ポジションになるでしょう。

間取りは11～15階のみにある唯一の70㎡超のお部屋で、ギリギリ70㎡に乗せた程度ではあるものの、加えてまずまず効率性の高いプランということで居室畳数はそれなりに確保出来ている印象になります。

南西側（妻面）の柱の食い込みがかなり顕著な設計、さらに言うとLDと洋室2の間に目立つパイプスペースが存在しているあたりも少々気になるところではあるものの、玄関位置が良好ということもあり角住戸として違和感のない有効面積があると思います。

ただ、南西方向は接道していないとは言え、中層階以上で日照・視界良好なポジションになりますので11～15階のみに設けられたこのようなプランにおいてはもっと南西方向に焦点を当てて欲しかった印象ではありますね。
※10階以下の南角住戸42㎡は、南西側に1つも開口部がないので、これでも一応考慮してはいるようですが…。

南西方向の開口部は洋室2の1つのみですし、廊下を短くするためとはいえLDが二面採光（角位置）でないのもやはり残念ではあるでしょう。

坪単価は320万円。42㎡の南角は3階でこれとほぼ同じ単価設定になっており、面積が大きくグロスが嵩むなりに幾らか単価を抑えた設定になります。

同様に面積帯に幅があった上野入谷ザ・テラスの上層階ファミリータイプはコンパクトプランと比べここまで単価を抑えていなかったのでやや意外ではありますかね。

上述のようにもっとコンパクトが多くともなんらおかしくないポジションで、このレベルの単価差があればコスト面の差（専有面積が違っても水回りなどを中心とした設備仕様は大差ないコストがかかるのでコンパクトの方がコスト（単価）が高くなる）があれどコンパクトの方が利益が出やすいように思うのですが、坪単価350万円前後になるとコンパクトの売れ行きも大分鈍りますし（40㎡ちょっとでも4,000万円台中盤になってしまう）難しいところではあるでしょうか。

ちなみに、2017年のブランシエラ東京三ノ輪（平均坪単価約275万円）には60㎡台ならばあったと思いますが、プレシス東京三ノ輪（平均坪単価約270万円）はコンパクト（50㎡台の3LDKなど）でしたし三ノ輪駅前の70㎡台ってもしかして2013年のライオンズ東京三ノ輪レジデンス（平均坪単価約220万円）以来かね？？？

ライオンズの時代とは相場が違いすぎますし、ブランシエラやプレシスとは面積帯及び平均面積帯が異なるので非常に比較しづらいところではあるのですが、7,000万円前後のグロスの嵩みは少々気になる点ではあるでしょうね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。