エクセレントシティ葛西Ⅱ【小学校隣接、バランス良しの駅徒歩7分】3階72㎡5,798万円（坪単価265万円）

エクセレントシティ葛西Ⅱ。

所在地：東京都江戸川区中葛西8-3824-19他（地番）
交通：葛西駅徒歩7分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：5階建、23戸

西葛西駅を最寄りとする物件はここ1～2年の間にわりと供給されてきましたが、葛西駅だと2018年春の同ブランド物件エクセレントシティ葛西パークアリーナ（これが「Ⅰ」ということです）以来わりと久々ですね。

当物件は駅南エリア、第四葛西小学校の隣接地です。駅からは清砂大橋通りを越える必要はあるものの、環七からは内に入った住居系地域なりの落ち着きも出てくるポジションになりますね。

新田公園のパークフロントポジションだったそのエクセレントシティ葛西パークアリーナほど特色あるポジションではなく、同様にかなりの小規模物件にはなりますが、駅徒歩7分の利便性と良好な環境のバランスはなかなかですね。

第四葛西小学校が隣（入口はこちら側にはないので周り込む必要はあるが徒歩3分）なので子育て世代には特に整ったポジションになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側は2.5階程度の戸建ですので、この階だと視界抜けはなくとも圧迫感はなし、また、西側は第四葛西小学校の体育館があり視界は妨げられますが、体育館は敷地端ギリギリに立っているわけではないので離隔はわりと図れています。

間取りは72㎡で日照良好なポジションなりにそこそこの面積の角住戸になっているのですが、角住戸なのに行灯部屋（窓がない）どころか”サービスルーム”が生じてしまっているあたりに難しさを感じるプランですね。

サービスルームはLDと隣接し、扉も引き戸ですので建築基準法上の居室要件上（採光要件上）、LDと一体とみなした上で基準を満たすかどうかの計算を行うことが出来るのですが、LDの開口部自体が貧弱ゆえに"一体とした床面積"に対して十分な窓面積を確保するには至っていないということになります。

共用廊下側に開口部を施すことの出来ない内廊下物件（当物件も内廊下）では行灯部屋自体は多いのですが、そのほとんどのケースでLDとの一体計算により"採光要件自体は満たすことが出来ている(サービスルーム表記にはならない)"ので、「2LDK+S」になってしまっている当プランはちょっと残念ですね。

新日本建設（エクセレントシティシリーズ）は「1LDK+2S」なんかもわりとやってしまうデベロッパーで、名（表示）よりも実（居室数。さらに言うと、建築基準法上の採光要件を計算する上での大きなウエイトを占めるのは「隣地境界との距離」と「その物件自体（前建ではないのがポイント）の軒高と開口部の距離」なので、たとえ前建がかなり高い建物であったとしても関係なく、建築基準法上の居室であっても”暗い”こともある）を取った”現実的な設計”という印象もなくはありません。

ただ、「実」を取るのであれば、いくら隣地との距離が近いとは言え、日照良好な南側にもっと焦点を当てた設計の方が良かったような印象もあるわけで、南側中央部に共用階段を施し、かつ、南に面しているのが洋室2だけというあたりは少々疑問ですよね。

洋室2はなかなかに細長いですし…。

なお、柱の食い込みはあれど廊下を限界まで短くしたプランで効率性はかなり高いものになります。

3室及び洗面所がリビングインではあるものの、効率性を高めたことでLDは13畳超確保出来ていますし、ライフスタイル等を加味した上で全室リビングインに抵抗のない方にとっては魅力が出てくるでしょう。

玄関下足スペースもかなり小さくはあるのですが、ベビーカーなどを置いて置けるニッチ空間があるのは気が利いていると思います。

坪単価は265万円。上層階ルーバルプランなどは坪単価300万円を越える水準であり、上述のような「バランスの良い駅徒歩7分×日照良好な南西角住戸」というポジションを考えればまずまずでしょう。

ただ、”日照良好な南西角住戸”ながらそのように南を活かしきれていないなどプラン面での難しさが拭えない点を少なからず考慮してのお値段設定でしょうね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。