エクセレントシティ葛西Ⅱ【歪な敷地形状と内廊下によるクセの強いプランニング】2階63㎡5,198万円（坪単価273万円）

続けて、エクセレントシティ葛西Ⅱ。

設計・施工はもちろんデベロッパーでもある新日本建設です。
エクセレントシティ古淵駅前などでは施工は他社にまかせており「総合監修」という立ち位置だったりもするのですが、基本的には売主・設計・施工まで自社一貫体制で行うのが新日本建設です。

当物件は30㎡台からある総戸数23戸というかなりの小規模物件で、共用面でのゆとりは感じにくいものの、両サイドに植栽が施されクランクインアプローチとなったエントランスは悪くないですし、駅からのアプローチにおいて視線に入りやすい建物北東部コーナー部分にとりわけ質感豊かなタイルを用いているのは評価出来る点です。

前回の記事で書いたように日照良好な南面の設計にやや疑問が残るところもあるのですが、内廊下設計になっているあたりも1つのポイントになるでしょうか。

前回のエクセレントシティ葛西Ⅱ。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の2LDK、東向き中住戸です。敷地東側中央付近、ちょうど駐車場などへの車路の上部になるポジションになります。東側の細い道路の向かいは3階建なので視界は妨げられますが、日照は南東方向からそこそこには入ってくるはずです。

間取りはこちらもモノ申したいことが少なくありません（笑）。

こちらも洋室2が行灯部屋にはなるものの、先ほどのサービスルームとは異なりLDと一体で建築基準法上の居室要件（採光要件）を満たすことが出来たことで「2LDK（1LDK+Sではない）」になっているのは悪くないです。

ただ、行灯部屋は行灯部屋ですし、スパンのわりにLDの開口部が貧弱なあたりも勿体ないと感じますね。

63㎡とこのご時世珍しいほど面積の大きな2LDKで、LD単体で11.6畳を確保するなど面積帯なりの豊かさもありはするのですが、洋室1の7畳は逆梁カウンターを含んでのものですし、形もねぇ…。

坪単価は273万円。接道側である程度は前建との距離が確保出来ているとは言え、視界は芳しいものではなく日照時間も方角的に短いのでこの単価は少々強く感じます。

まして当プランは63㎡もある2LDKで「いわゆる狭小3LDK」などとは異なる”純粋な2LDK”ですからね。2LDKで優に5,000万円を超えるグロスはエリア的にはなかなかのミスマッチかなと。

むろん例外がないとは言いませんが、これから小学校に入るお子さんのいる子育て世代が買うお部屋ではないわけで…（そういったご家族でも「賃貸」でお住まいになる方はたくさんいますが購入となると…）。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターなど単価帯を考えれば充実している方と言えます。

管理費は341円/㎡。ディスポーザーありませんが、内廊下の小規模物件ということでそれなりの水準です。スケール・内廊下などという点で一昨日のリビオレゾン三ノ輪ステーションプレミアと共通点を感じる物件で、やはり60～70㎡台においてはランニングコストの嵩みが気になりますね。

駐車場は全8台で機械式になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。