ガーデンクロス東京王子【将来性も期待出来るエリア×王子駅最大級】3階73㎡6,898万円（坪単価311万円）

ガーデンクロス東京王子。

所在地：東京都北区堀船2-20-17他（地番）
交通：王子駅徒歩9分（JR線。東京メトロは徒歩10分）、都電王子駅前駅徒歩11分
用途地域：工業地域
階建・総戸数：14階建（ガーデンコート14階建、ブライトコート11階建）、300戸

データのある1993年以降、王子駅を最寄りとするエリアの分譲マンションにおいて300戸は過去最大であり、それだけで注目に値する物件です。

駅寄りの国立印刷局王子工場跡地には北区の新庁舎が建設されることが決まっているので、将来的な変貌も期待出来るエリアですし（「街づくりグランドデザイン策定エリア」でもある）、現時点でも周囲には堀船公園など複数の公園、オーケー（＋コーナン＋ジョーシン）とヨークフーズが徒歩6分、そして通学区の堀船小学校まで徒歩3分など、工業地域ながらファミリーに適した交通利便性と環境面の両立が出来たエリアと言えるでしょう。

以前はJT子会社の倉庫（現在は当敷地の西側隣接地にあります）があった石神井川至近の低地で、JT時代2010年に局地豪雨による水害歴があるのは少々気になるところではありますが、敷地面積約11,000㎡の稀なスケールの開発ですし、そうそうお目にかかれない特色ある物件であることは確かでしょう。

そういったスケールがありながら南北に2棟ならべた”団地型”の配棟、そして設計・施工に月並みな長谷工を起用するなど、”下手に貴重なスケール感”があるがゆえに余計に淡泊さが目立つ部分があるのは否定できないのですが、スケールを活かした共用面等での魅力はそれなりにはありますね（次記事ご参照）。

なお、デベロッパーは西日本鉄道を筆頭に、三菱地所レジデンス、関電不動産開発、JR東日本都市開発という総戸数300戸にしちゃなかなか厚みのあるメンバー構成です。

JVになったことで「ガーデンクロス」という特定の会社のブランドではないオリジナルなネーミングがなされているわけですが、全くもってオリジナリティがないと感じてしまうのはちょっと残念な点でしょうか。

最寄駅は違えど王子エリアを代表するマンションの1つであるザ・ガーデンズ東京王子には三菱地所レジデンスが参画していたのでその人気物件を踏襲するかのようなネーミングを採用するのは当然っちゃ当然です。
ただ、スケール的（総戸数的）にはザ・ガーデンズ東京王子の3分の1程度でしかないですし、こちらは住商一体の再開発とかではないのでいたずらにザ・ガーデンズ東京王子をイメージさせてしまうようなネーミングにしたのは得策ではなかったかもしれません。

というか、そもそもここは王子駅徒歩10分圏内の大規模プロジェクトというのが最大のアピールポイントであるはずで、個人的にはもっと"王子"をクローズアップすべきだったように思います。"東京王子"ではなく"ガーデンクロス王子"でいいでしょうに…。マンション業界の悪い癖かと（笑）。

公式ホームページ

お部屋はガーデンコートの73㎡の3LDK、南西角住戸です。ガーデンコートはブライトコートの北側になるのですが、その間にはコモンハウス・セントラルガーデン・駐輪場が施されるランドプランになります。当プランは"西端"ですので低層階でもブライトコートによる影響はマシな方ではあるのですが、西端ゆえに南方向はガーデンではなく駐輪場になってしまいますね。

また、西側隣接地にはJT子会社（TSネットワーク）の巨大な倉庫（高さはそれほどではないがこのような低層階における圧迫感はそれなり）がありはしますが、南西方向からの日照に関しては何ら問題のないポジションです。

間取りは物件内で最大ながら73㎡しかなく、先日の「総戸数348戸×最大70㎡」のジオ南砂町ほどではないものの、同様に角住戸率の低い板状マンションですし、面積を絞った”今風の単調なプランニング"なのは嫌が上にも気になってしまいますね。

当物件の両サイドの角住戸は2棟共に妻側バルコニーを特徴的な形状としたことで外観デザイン的にもちょっとしたポイントにはなっているのですが、中身（専有部）は平凡です。

バルコニーはL字どころかコの字となった35㎡超もある大きなもので、スロップシンクも設けられているので使い方次第で魅力的なものにはなるのでしょうが、個人的には頂点部の柱をオフセットしたそのザ・ガーデンズ東京王子、最近で言うとルネ横浜戸塚、プレシス幕張本郷（いずれも長谷工設計・施工）でみられるようなコーナーサッシタイプの方が良かったかなぁ…。

デベロッパー自身がこのようなネーミングを付けているぐらいで当物件はザ・ガーデンズ東京王子の”亡霊”とどうしても戦わざるを得ませんので、"同様の設計"に抵抗があったのかもしれませんが…。

大きなバルコニーに面しているなりに西側（妻面）の開口部は充実している方、また、LD内にマルチワークカウンター、洋室3にかけては連窓サッシ×ウォールドアを採用するなど押さえるところを押さえた印象ではあるものの、角住戸としてはけしてインパクトのあるプランとは言えないですね。

ジオ南砂町に比べりゃ特徴はありますけども（笑）。

坪単価は311万円。ブライトコートを越え視界抜けまで出てくる上層階は坪単価350万円超とそこそこ差がありますが、この低層階はガーデンが望めるわけでもなく大規模物件の低層階にしちゃ殺風景な感じの視界になりますので、もっと上下差があってもおかしくなかったぐらいの印象になりますね。

ちなみに、王子駅と言えばやはり王子飛鳥山ザ・ファーストタワー＆レジデンスであり、直近の成約単価で言うと低層で300万円を切るぐらい、中高層で300万円台前半～中盤といった水準になっています（むろん方角などによっても異なりますが、そもそも総戸数もここよりも少ない物件でタワーにしては売り出しが多くないので、これ以上論じられるレベルではありません）。

また、最寄駅が違うので本来はあまり比較対象として適切とは思わないのですが、この物件の場合はザ・ガーデンズ東京王子の存在なしには語れずそちらの直近の状況も述べておくと、成約単価は住戸条件などにより300～340万円というレンジで推移しています。

新築と中古の差はあれどほぼ同じ単価水準での供給で当物件にはそれらのようなランドマーク性がないことを考えると"新築信仰の強い方（新築時よりも高い値段で買うのが嫌な方も含みます…）"でなければそういった中古を検討するのが手堅い印象にはなってしまうでしょうか。
当物件は敷地がかなり大きく、次記事で述べるような"動線面の難しさ"も考慮するとどうしても駅徒歩9分以上の感覚にはなってしまいますしね。

ちなみに、ガーデンコートからの分譲となる第1期は65戸（進捗率約22％）と大人しめのスタートになります。
中古において階数や方角、そして好みの間取りに出会うことは簡単ではないので、新築で総戸数300戸というそれなりのスケールがあるのであればもう少し間取り面でのバリエーションを豊かにしてくれていると良かった印象ではありますよね・・・。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。