ピアース自由が丘レジデンス【理由はあれど魅力ある単価帯】3階63㎡8,390万円(坪単価442万円)

ピアース自由が丘。

所在地:東京都世田谷区奥沢7-8-5他、東京都目黒区自由が丘3-73-1(地番)
交通:九品仏駅徒歩6分、自由が丘駅徒歩8分
用途地域:第二種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:5階建、38戸

敷地東側のほんのわずかな部分だけが目黒区になる区境ポジションに誕生する物件になります。わずかであろうとも入口(エントランス)が目黒区側にあれば住居表示は目黒区になりますが、当敷地の目黒区部分はそもそも接道していないのでそのような議論・検討の余地はなく普通に世田谷区の物件になります。

そして、区境以上の特徴となるのが自由が丘駅徒歩8分九品仏駅徒歩6分という点です。自由が丘駅徒歩10分圏内の利便性はもちろんのこと、九品仏(浄真寺)にほど近いポジションで、落ち着きもある良好な住居系エリアに位置しています。

自由が丘駅からはほぼメイプルストリートを一直線という魅力的なアプローチに加え、近隣には九品仏川緑道などほどよい長閑さも感じるなんとも”いい塩梅”な立地条件と感じます。

なお、ホームページ等で強くアピールされているのでご存知の方は多いはずですが、自由が丘駅徒歩10分圏内の分譲マンションは過去10年間で同モリモトのディアナガーデン自由が丘1件のみで、非常に貴重です。

近年はグランレ・ジェイド自由が丘(駅徒歩13分)、エクセレントシティ自由が丘(駅徒歩11分)、パークホームズ自由が丘(駅徒歩12分)など惜しくも自由が丘駅徒歩10分を超える程度の物件が比較的多く誕生してはいますが、数字から受ける印象はもちろんのこと立地条件から受ける印象も大分異なりますね。

それらはいずれも目黒区側であり、当物件は世田谷区となるあたりがある種”地味な要素”になっているとも言えますが、それらはこちらほど”いい塩梅”な周辺環境ではないですし、そこに心惹かれる方も少なくないはずです。

読者の方ならばご存知のようにここ1〜2年のモリモトは”コンパクトへの寄せ”が非常に強くなっており、ピアースであることに驚きは微塵もないのですが、世が世ならディアナコートもあり得た立地条件なのは言うまでもありません。

先日のピアース用賀レジデンスと比べるとスケールが小ぶりですし、外廊下などのパフォーマンスを見る限りだと明らかピアースな印象ですが、ディアナならまた違ったものが見られたはずで…。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の1LDK+S、南西角住戸です。敷地南西端、西側が道路に面したポジションになります。当物件の用途地域は上述のように2つに分かれており、敷地東側およそ半分が最高高さ10mの一低であるのに対し、このプランのある西側半分は二中高なので5階建が実現出来ています。

南側は2階建の建物で、当住戸からの視界は妨げられますが、西側は接道していますし、前建も2階建なので圧迫感はなく日照も得られるポジションです。

間取りは63㎡の実質2LDKで、近年の2LDKの中ではゆったりした面積が確保されたものになります。

気になるのはその面積帯のわりにゆとりを感じにくい点です。

この面積帯の角住戸にしては廊下が長めの設計で、LDKで13.6畳と56~57㎡の2LDKでよく見られるような大きさしかありません。

サービスルームは大き目ですし、収納も充実している方だとは思いますが、専有面積を数字のまま真に受けるのは適切ではないように思います。

なお、連窓サッシの方立ては少々大きくはあるものの、引き戸が物入の前に収納できるように設計されていることで「LDK+洋室」での空間的な広がりが得られる点は魅力ですね。

坪単価は442万円。ルーバル付の上層階住戸などには坪単価500万円台中盤のものもあるぐらいで、前建の影響が小さくないポジションとは言えこのご時世自由が丘駅徒歩8分でこの単価ならば御の字でしょう。

間取りがあまり効率的ではない点(2LDKにしてはグロスが嵩んでいる)に加え、そこそこのスケールのあるピアース用賀レジデンスなどとは異なり外廊下設計、ディスポーザーがないなどグレード感が抑えられている点、さらに、目黒区ではなく世田谷区である点(世田谷区が悪いというつもりは毛頭ないのですが、比べた場合には…ということです)が少しずつ価格に影響を及ぼした結果と思われます。
細かな点やアドレス云々に拘らずとにかく自由が丘駅徒歩8分に魅力を感じ、かつ、この界隈を愛してやまない方にとっては目に優しい水準になるでしょう。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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