ピアース用賀レジデンス【低層住居専用地域の駅徒歩4分】3階54㎡7,690万円（坪単価472万円）
ピアース用賀レジデンス。
所在地：東京都世田谷区玉川台2-236-1（地番）
交通：用賀駅徒歩4分
用途地域：第二種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上4階地下1階建、52戸
24年間前例のない駅徒歩1分だった一昨年のディアナコート用賀のインパクトには到底及びませんが、バランスで言うとそれに負けないぐらい魅力あるポジションに誕生する物件と言えるでしょう。
用賀駅周辺はそこそこの商業エリアが広がっている中で、当物件のポジションは駅徒歩4分ながら”低層住居専用地域”という特長があり、住環境と利便性が高いレベルで共存しています。
30～70㎡台の総戸数52戸はわりと小ぶりに感じるかもしれませんが、”最高高さ12m、かつ、容積率150％”の低層エリアですので建物規模は出せませんし、敷地面積が1,500㎡超あることからしてもそうは出てこない物件になるでしょうね。。
ディアナコート用賀は容積率200％エリアだったこともあり延床面積で言うとこちらの2倍程度ありますが、敷地面積は1,700㎡超といったところでこちらとそれほど差はありません。
"このぐらいの敷地面積があって立地的に申し分のないポジション"であることからするとむしろ「ディアナコート」の方が自然なくらいなのですが、この地ですら「ピアース」にしてしまうあたりに昨今のモリモトの企業戦略がモロに表れてしまっていますよね。
最近のピアースの記事で頻繁にコメントさせていただいているように、ここ2～3年のモリモトは「ピアース」によるコンパクト戦略が顕著です。最近で言うとディアナコート大森山王などもありはするので立地によりけりのところももちろんあるものの、ピアース向きの土地（もともと主力だった渋谷区・目黒区、ひと頃かなり多かった文京区などに拘らず、駅近めの小さな敷地が多い）の取得に前向きな印象ですので、ここに関しても驚きはありません。
ただ、ここはそのように"そこそこの大きさの土地"ですし”この恵まれた立地”でのピアースは勿体ないという思いは少なからず生じてしまいますよね。
まぁ、一昨年にそのディアナコート用賀を分譲したばかり（違ったニーズを吸収する）というのもあるのだとは思いますが…。
ちなみに、駅前ながらスーパーは2つのオーケーが共に徒歩6分と意外にもそんなに近くはないです（用途制限の厳しい低層住居専用地域であることが影響）。
通学区は京西小学校で徒歩8分の距離感ですね。
公式ホームページ
お部屋は54㎡の2LDK、西角住戸です。3××号室ですが、建築基準法上は2階になるお部屋で窓からの視界も一般的な2階住戸のものになります。南西・北西共に戸建などの低層住宅街になりますが、南西側の建物は3階程度の高さがありますし、視界的には良いものとはいえません。ただ、日照に関しては良好で、むろん北側斜線制限がありますので将来に渡り日照面での問題のないポジションになります。
間取りは物件内で中ほどの大きさになる50㎡台中盤のもので2LDKとして一般的な大きさになります。
55㎡に満たないこともありLD単体で10畳確保出来てはいないものの、キッチンはバックカウンターありのオープンなタイプなのでLDKとしての空間的な広がりが得られますし、主寝室の6.5畳もしっかりとした大きさです。
浴室が1418でなく1317なのはやや残念な点ですが、収納も充実していますし、角住戸なりに開口部も充実した大きな違和感のないプランになります。
坪単価は472万円。当物件は1階から地下1階にかけてメゾネットプラン（半分が地下ということに加え、階段による面積消費もあるので、その分単価は弱めに設定されている）があるので単純比較は出来ないのですが、その影響を除くとディアナコート用賀（平均坪単価約465万円）と大差ないしっかりとした平均坪単価になりそうですね。条件の良い上層階住戸になると500万円超といった価格設定になります。
上述のようにインパクトでは駅徒歩1分のディアナコートには到底及ばないものの、当物件の立地はなかなかに希少性を感じる好ポジションですし、ピアースなりに平均面積を絞った上での単価なので分からんではありません。ディアナコート用賀の売れ行きもなかなか良かったですしね。
ただ、当住戸は物件内でけして条件の良いポジションではないですし、想定していたよりも幾らか強気な印象ではありますね。
部屋によりけりではあるのですが、同時期分譲のピアース自由が丘レジデンスよりも高いぐらい印象を受けるお部屋があるというのも意外でした（あちらは外廊下ですし、ディスポーザーがないなどグレード感の差も考慮されているようです）。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
所在地：東京都世田谷区玉川台2-236-1（地番）
交通：用賀駅徒歩4分
用途地域：第二種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上4階地下1階建、52戸
24年間前例のない駅徒歩1分だった一昨年のディアナコート用賀のインパクトには到底及びませんが、バランスで言うとそれに負けないぐらい魅力あるポジションに誕生する物件と言えるでしょう。
用賀駅周辺はそこそこの商業エリアが広がっている中で、当物件のポジションは駅徒歩4分ながら”低層住居専用地域”という特長があり、住環境と利便性が高いレベルで共存しています。
30～70㎡台の総戸数52戸はわりと小ぶりに感じるかもしれませんが、”最高高さ12m、かつ、容積率150％”の低層エリアですので建物規模は出せませんし、敷地面積が1,500㎡超あることからしてもそうは出てこない物件になるでしょうね。。
ディアナコート用賀は容積率200％エリアだったこともあり延床面積で言うとこちらの2倍程度ありますが、敷地面積は1,700㎡超といったところでこちらとそれほど差はありません。
"このぐらいの敷地面積があって立地的に申し分のないポジション"であることからするとむしろ「ディアナコート」の方が自然なくらいなのですが、この地ですら「ピアース」にしてしまうあたりに昨今のモリモトの企業戦略がモロに表れてしまっていますよね。
最近のピアースの記事で頻繁にコメントさせていただいているように、ここ2～3年のモリモトは「ピアース」によるコンパクト戦略が顕著です。最近で言うとディアナコート大森山王などもありはするので立地によりけりのところももちろんあるものの、ピアース向きの土地（もともと主力だった渋谷区・目黒区、ひと頃かなり多かった文京区などに拘らず、駅近めの小さな敷地が多い）の取得に前向きな印象ですので、ここに関しても驚きはありません。
ただ、ここはそのように"そこそこの大きさの土地"ですし”この恵まれた立地”でのピアースは勿体ないという思いは少なからず生じてしまいますよね。
まぁ、一昨年にそのディアナコート用賀を分譲したばかり（違ったニーズを吸収する）というのもあるのだとは思いますが…。
ちなみに、駅前ながらスーパーは2つのオーケーが共に徒歩6分と意外にもそんなに近くはないです（用途制限の厳しい低層住居専用地域であることが影響）。
通学区は京西小学校で徒歩8分の距離感ですね。
公式ホームページ
お部屋は54㎡の2LDK、西角住戸です。3××号室ですが、建築基準法上は2階になるお部屋で窓からの視界も一般的な2階住戸のものになります。南西・北西共に戸建などの低層住宅街になりますが、南西側の建物は3階程度の高さがありますし、視界的には良いものとはいえません。ただ、日照に関しては良好で、むろん北側斜線制限がありますので将来に渡り日照面での問題のないポジションになります。
間取りは物件内で中ほどの大きさになる50㎡台中盤のもので2LDKとして一般的な大きさになります。
55㎡に満たないこともありLD単体で10畳確保出来てはいないものの、キッチンはバックカウンターありのオープンなタイプなのでLDKとしての空間的な広がりが得られますし、主寝室の6.5畳もしっかりとした大きさです。
浴室が1418でなく1317なのはやや残念な点ですが、収納も充実していますし、角住戸なりに開口部も充実した大きな違和感のないプランになります。
坪単価は472万円。当物件は1階から地下1階にかけてメゾネットプラン（半分が地下ということに加え、階段による面積消費もあるので、その分単価は弱めに設定されている）があるので単純比較は出来ないのですが、その影響を除くとディアナコート用賀（平均坪単価約465万円）と大差ないしっかりとした平均坪単価になりそうですね。条件の良い上層階住戸になると500万円超といった価格設定になります。
上述のようにインパクトでは駅徒歩1分のディアナコートには到底及ばないものの、当物件の立地はなかなかに希少性を感じる好ポジションですし、ピアースなりに平均面積を絞った上での単価なので分からんではありません。ディアナコート用賀の売れ行きもなかなか良かったですしね。
ただ、当住戸は物件内でけして条件の良いポジションではないですし、想定していたよりも幾らか強気な印象ではありますね。
部屋によりけりではあるのですが、同時期分譲のピアース自由が丘レジデンスよりも高いぐらい印象を受けるお部屋があるというのも意外でした（あちらは外廊下ですし、ディスポーザーがないなどグレード感の差も考慮されているようです）。
◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。