パークタワー勝どきミッド【囲まれ感の強い駅前×二面運河＝一風変わった湾岸タワマン】41階101㎡12,890万円（予定）（坪単価421万円）

パークタワー勝どきミッド。

所在地：東京都中央区勝どき4-1501（地番）
交通：勝どき駅徒歩1分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上45階地下2階建、1,121戸（事業協力者住戸551戸含む。他店舗・オフィス）

駅徒歩2分のサウスと2本合わせると総戸数2,786戸（ミッドの東側B街区には29階建総戸数464戸が予定されているので、それを含めるとさらに優に3,000戸超）にも及ぶ大規模住商複合開発で、こちらのミッドはやはり”駅直結徒歩1分”という点が最大の魅力でしょうね。

大江戸線はかなり深いところを走っているのでホームからはそれなりの距離・時間を要しはしますが、地下1階のエントランス手前までエスカレーターがしっかりと施されます。また、ミッドの地下1階～地上7階まではコンビニ、スーパー、クリニックモール、保育所、スポーツアリーナ、オフィスなどといった商業部分が施され、駅直結に加え下駄履きならではの利便性の高さ、さらに言うと、そちらのアプローチも兼ねていることからその動線部が高級感のあるデザインでしっかりと造り込まれているのもポイントの1つです。

勝どき駅にはご存知のようにタワマンが数多くあり、同駅直結徒歩1分の勝どきビュータワー（築10年経つのにまだ分譲しているゴクレは本当に凄いと思う…）はありはしますが、プラザタワー勝どきやブリリアイストタワー勝どき（旧アパートメンツタワー勝どき）の賃貸タワーを除くと駅徒歩3分圏内になるのは勝どきビュータワーとここだけであり、”タワマン街”においてもやっぱり貴重な存在ではあるでしょうね（勝どきビュータワーはUR共存ということもありこちらとはちょっと見てくれ（グレード感）で差がありますし…）。

一方で、そういった”タワマン街”の駅前物件（内側物件）ということで、58階建（サウス）でも”眺望の平均値”がタワマンにしては低い水準にあり、言うならば”一風変わった湾岸タワマン”という表現がシックリくるのではないでしょうか。

むろん例外はありますが、湾岸タワマンというのは山手線内側や郊外エリアのタワマンなどに比べ"駅距離がある物件の比率が高い"です。
最大の理由は、「駅距離を許容できるぐらいオーシャンビューの開放感が得られるから、眺望が優れているから」であり、BRTがあるとはいえハルミフラッグ（タワーは一部だけですけど…）なんかもその代表例の1つになるでしょう。

そんな中当物件は南西側はサウスと同じ58階建のトーキョータワーズ、南東方向は52階建のドゥ・トゥールと49階建のベイシティ晴海スカイリンクタワー、北方向は55階建の勝どきビュータワー、西方向は53階建の勝どきザ・タワーとたくさんの超高層タワーに囲まれており、大半は運河を挟んでのものとは言え「眺望が大きな売りとなるはずのタワマン、ましてこれまで眺望を最大の売りとしていた物件が多かった湾岸タワマン」でのこの感じはなかなか興味深いなぁ…と。

ただ、そのように”眺望を売りらしい売りに出来ていないからこそ超大規模物件ならではの魅力を高める施策を打ち出している"と感じるのも確かで、特にラグジュアリーリゾート風のデザインコンセプトはこういったタワマンを好む層の心を上手くキャッチ出来ているのではないでしょうか。

都内湾岸エリアはもちろんのこと、郊外エリアの海寄り、さらに言うと内陸物件でも大規模などでは”リゾート風（いや似非リゾート風か？？？）”のコンセプトを纏ったマンションは多くあります。
ここがそういった多くの物件と明確に異なるのは駅直結の住商複合開発でのリゾート風であり、”住民だけでなく外部や近隣から少なからず人々が訪れ、活気ある海外の人気観光地的な要素が少なくないリゾート風”なのです。

"駅前"で"二面が運河"だからこそのコンセプトなのはもちろんですが、ミッドとサウスの間には夜間のライトアップも美しいセントラルラグーン、そしてそのセントラルラグーンを中心とした敷地中央の広場空間に面したポジションにお店（こういったポジションはレストランやカフェ系かね？）が入る計画になっており、こういった賑わいあるリゾート風のエリアに居を構えることに魅力を感じる方は少なくないはずです。

もちろんラグーンなどはないですが、この雰囲気に最も近そうなタワマンを上げるとするならばベイクォーターを下駄履きとするナビューレ横浜タワーレジデンスですかね（駅直結ですが、徒歩5分）。ららぽーと豊洲要するパークシティ豊洲も近い感じではありますが、あそこはららぽーとから明確に奥まったところにあるのでこことは大分雰囲気が違っていてやはり駅直結1分の活気あるキャナルサイドって珍しいです。

この開発により運河に面した敷地南東・南西部には護岸公園、そして、敷地東端にはドゥ・トゥールなどのある運河の対岸へつながる人道橋も整備されますし、眺望はなくとも”駅直結の利便性はもちろんのこと心地よい賑わいの中心で家族・友人などと楽しく過ごしたい、アクティブに過ごしたい方"にはもってこいのマンションなのでしょうね。

休みの日ぐらいは人が少ないところで落ち着いて過ごしたい方には向きません、はい…。

公式ホームページ

お部屋は101㎡の3LDK、南角住戸です。ミッドの運河側の”顔”となる緩やかにカーブした角住戸で、南東～南西いずれもがキャナルサイドになる魅力的なお部屋です。南東～南にかけてはドゥ・トゥールの影響が不可避、かつ、高層階なので南西側のラグーンの存在感は薄いのですが、南～南西方向にかけては一応オーシャンビュー（ハルミフラッグのツインタワーが出来ると結構厳しいかも）が望めますし、日照に関しては申し分ありません。

間取りはミッド41階までのスーペリアフロアの中では最も大きなもので、スーペリアでも100㎡超にするあたりは流石ですし、やっぱりこの曲面設計にはグッとさせられます。

もう少しカーブをきつめにした方が角住戸感（コーナーサッシ感）が高まったような印象ではあるものの、窓際から梁を排除（下り天井はおおよそ柱と柱を結ぶ直線上にあります。下り天井高は2.3mと高く出来ているのも大きなポイントの1つ）したことで窓際のハイサッシによる開放感はかなり高まっており、当プランの基本天井高2.65mに対し、窓際だけはさらに高い2.7mに出来ているあたりも脱帽です。

一方、高額の角住戸、まして100㎡超の面積がありながら洋室3室中2室がリビングインなのはやはり疑問でしょう。主寝室の位置もかなり玄関寄りになっており、不整形な専有部形状が少なからず影響しているのは否定出来ません。

ただ、不整形な角住戸ゆえに玄関からコーナー部分までの距離が短く出来ているのも確かで、これだけ大きな面積の角住戸としては異常なぐらい廊下が短いのもメリットっちゃメリットではあるでしょう。

LDKの28畳超や主寝室の9畳超は100㎡超であることを加味してもかなりしっかりとした大きさでありダブルボウルのゆとりある洗面所や収納面の充実からしても当プランの珍しいほどの効率性が窺えるのです。

曲面設計を抜きにしてもこういった大きさの角住戸としては好みの分かれるプランではありますが、空間的な広がりや開放感というところをしっかりと追求しているのは流石と言えるのではないでしょうか。

坪単価は予定価格で約421万円。41階以下でプラン的なインパクトがあり、かつ、完成イメージCGからも分かるように当プロジェクトの”顔”となる角住戸のはずですが、対岸のドゥ・トゥールなどとのお見合いが考慮された結果突出した水準にはなっていません。

41階以下で単価が最も高いのは北西角（北側（スカイツリー）と西側（浜離宮や東京タワー）の視界が共に抜けている。41階93㎡が463万円）ですし、グロスが嵩まないとはいえ41階北向き中住戸55㎡台の2LDKですら453万円という水準になっていることからも当プラン（というか、スーペリア高層階角住戸全般）の価格設定は思っていたよりも控えめに感じます。

その理由はもちろん眺望（お見合い）ではあるのですが、駅距離のあるパークタワー晴海の高層階（スーペリア。表現が”スーペリア”だったかまでは覚えていないのですが、要するにノーマルグレードということです）南東角よりも安い水準で、眺望差は大きくともそれと同等かそれ以上に立地差（駅距離）が大きいことを考えると正直意外でした。

この物件のスーペリアフロアにおける”目玉住戸”がこの100㎡超×曲面設計の南角なのか、北西角なのかを結論付けるのは難しいところではあるのですが、こういった話題性抜群プロジェクトにおいてはプレミアムフロアでなくとも目玉住戸では突出した単価設定がなされるのが通例で、そういったお部屋においては400万円台後半～500万円程度になるものと思っていました。
※ちなみに、エグゼクティブ（42～43階）の南角は次期以降で価格未定ですが、プレミアム（44～45階）の134㎡は坪単価670万円ほどの水準が予定されています。

上述のように当物件は”一風変わった湾岸タワマン（眺望が最大の売りではない）”であり、その駅直結徒歩1分の立地条件が最大のポイントと言っても過言ではないのでその中で”条件が良い方のお部屋”がこの単価設定というのは少々違和感がありますね。

この100㎡超ですらLDエアコンがビルトインではないですし、確かにこのままで500というのはないのでしょうが、立地や共用部に重きを置く方、眺望良好とまでは言えずとも高層階ならではの開放感（そのレベルならば十分にあると思います）があればいいという方には魅力的なお部屋ではないでしょうか。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。