リリーゼ目白近衛町【近衛町ではかなり珍しいタイプ】2階61㎡8,318万円（坪単価454万円）

リリーゼ目白近衛町。

所在地：東京都新宿区下落合3-17-18
交通：目白駅徒歩6分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、20戸

目白通りから1本入った旧近衛町の一画に誕生する低層レジデンスです。

かなりの小規模、かつ、接道は北側だけで一低エリアらしく他方にはそう差のない高さの建物が隣接（特に南側のガーデンコート目白の影響が大きい）しているので日照・視界面での魅力は今ひとつなのですが、これまでも幾度となく述べているようにこの下落合のおとめ山公園至近の一低エリアは目白駅（山手線）にほど近いポジションとは思えないほど豊かな住環境が形成されており、高い利便性と共に環境面を重視したい方にはかなり貴重なエリアになります。

当物件はこういった高級住宅街での実績がないTNKレジデンス（以前は田中建設名義）によるリリーゼシリーズで、グロスの嵩みを考慮したのか40〜60㎡台のみの構成となっています。

そのような落ち着きある高級住宅街であることを考えれば少々違和感のあるプランニングであることは確かです。しかしながら、超高額物件の実績に乏しくブランド感があるとは言えないリリーゼシリーズであること、南面条件が芳しくない敷地条件なども考慮するとこういったプランニングが無難なのでしょう。

公式ホームページ

お部屋は61㎡の2LDK、南西角住戸です。
斜線制限の厳しい一低ですのでもちろん日照は得られますが、南側はその4階建のガーデンコート目白の影響がありますし、西側に関しても2階では視界抜けもありません。

間取りは60㎡に乗せた2LDKの中ではやや大きめのもので、かつ、壁式構造が採用されたことで柱の凹凸がないので結構ゆとりのある2LDKに仕上がっていると思います。

ベッドルームがいずれもリビングインなのはそれなりの面積帯からすると微妙な印象もあるのですが、そのようにしたことで廊下は短く出来ていますし、効率性を高めたことで収納も充実していますね。

また、柱ではなく壁で支える壁式構造ながら開口部をかなりしっかりと確保できている点も魅力的です。

なお、腰高窓際のフロートキャビネットはその名の通り側壁に取り付けられフローリングとの間に空間のあるお洒落な感じのデザイン収納（上部が飾り棚）になります。珍しいですね。

坪単価は予定価格で約454万円。下落合の一低エリアではパークナード目白御留山（平均坪単価約555万円）、バウス目白御留山（平均坪単価約460万円）が分譲中ですが、こことは視界・日照面どころか面積帯やコンセプトが随分と異なるので比較は難しいですね。

コンパクト寄りだと目白通り沿いでオープンレジデンシア目白アベニュー（平均坪単価約410万円）、ウィルレーナ目白（平均坪単価約435万円。大分ここからは遠くなりますが…）などがあり、下落合の一低エリアの本流的なポジションでこの単価ならばこのご時世まずまず現実的な設定な気はするのですが、上述のようにこの地にフィットするプランかと言うとそれはちょっと違うわけで、さらに価格面でのインパクトがあって欲しかったという思いもありますね。

オプレジやウィルレーナは一低でないからこそ眺望が得られるお部屋もあり、このぐらいの面積帯だとこのような落ち着きある地の付加価値がファミリータイプほどは活きてこないですね。
ただ、逆に言えば落ち着いて住めるエリアに小ぶりな面積帯のお部屋をお探しの方には適した物件だと思います。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。