エクセレントシティ市川マスタリー【高効率性×奥行ありまくりなポーチ】9階71㎡6,448万円（坪単価299万円）

エクセレントシティ市川マスタリー。

所在地：千葉県市川市市川2-3009-1他（地番）
交通：市川駅徒歩8分、国府台駅徒歩7分
用途地域：近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：14階建、46戸

市川2丁目の千葉街道沿いに誕生する物件です。市川2丁目はあまり分譲マンションが多くないイメージなのですが、ザ・パークハウス市川二丁目が同時期分譲になりますし、こちら側にも開発の波が徐々に押し寄せてきた印象になるでしょうか。

当物件のポジションは直近のプラウド市川マークスやルフォン市川一丁目ザ・タワー＆レジデンス、そして新日本建設が一昨年分譲したエクセレントシティ市川駅南やエクセレントシティ市川ステーシアよりも駅距離があります。

ただ、それでも駅徒歩8分（このような駅西の物件では表記されていることの多いシャポー口までだと7分のようです）の距離感ですし、南方向の花火ビュー、南西方向のリバービューなど眺望的な魅力も高いポジションですね。

千葉街道に面し、かつ、交差点至近のポジションという賑やかなポジションではあるものの、通学区の市川小学校が徒歩3分、江戸川河川敷までも気軽に散歩出来る距離というあたりも魅力の1つになってくると思います。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、南角住戸です。9階以上の上層階のみに設けられたプランで、この階だと南方向千葉街道の向かいの8階建のマンションの影響は残ります。しかしながら、それを除けば近隣には遮るもののない視界面・日照面で魅力の高いポジションですね。

間取りはそのようなポジションなりに物件内で最も大きなものにはなっているのですが、このご時世なりにギリギリ70㎡に乗せた程度の角住戸としてはやや小ぶりな印象のものになります。

一目でお分かりのように当プランの最大の特徴と言えるのが玄関ですね。
門扉付の異常なまでに奥深い玄関ポーチが設けられています。同位置の2～8階は「35㎡台×2」というプラン構成になっており、2戸で構成される2～8階部分においては”南東側（この図面で言う下半分）の住戸の玄関への動線を確保するため”に南東側深いところまでの共用廊下が必要になっているのですが、別にこの9階まで同様に深い位置まで共用廊下を引っ張る必要はないと思うので、このポーチは"売主側の粋な計らい"という感じなのでしょうか（洋室2と共用廊下の間の耐力壁（湿式壁）が上から下まで連続させた方が耐震面等での利点があるのだとは思いますが）。

いずれにしろこの廊下が短く、クランクインゆえにプライバシー面も有効なこの玄関は魅力です。この限界まで短い廊下の長さで洋室1室がノンリビングインなのもなかなか凄いですし、柱の食い込みもほとんどないのでとっても効率的なプランに仕上がっています。

LDKの15.2畳や収納面の充実はこの効率性の高さあってのものであることは言うまでもないでしょう。

坪単価は299万円。およそ2年前のエクセレントシティ市川ステーシアは平均坪単価約255万円ということでそれ以前数年のマンション価格の値上がりをあまり感じない控えめな設定だったためかかなり早期に完売しています。

一方で、当物件のファミリータイプの平均（30㎡台はコンパクトゆえにやや単価高でそれを除く意図）は280万円ほどになると思われ、ステーシアよりも駅距離があるわりに随分と上げてきた印象ですね。

その後分譲されたプラウド（平均坪単価約320万円）はかなり強いお値段設定でしたが、直近のルフォン（平均坪単価約275万円。低層と高層で視界等にかなり差があり、上下の単価差が大きかった）と比べるとこちらの方が高いぐらいですし、ステーシアの控えめな値付けを反省（？）したのか思っていたよりも少し高かったです。

まぁ、このプランは上述のように効率性がかなり高いですし、豊かなポーチというプラスα空間もあるので単価は数字よりも少し控えめに見積もるのが相応だとは思います。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。