エクセレントシティ市川マスタリー【空地率約69％による全台平置駐車場】3階35㎡2,888万円（坪単価271万円）

続けて、エクセレントシティ市川マスタリー。

設計・施工はむろん新日本建設です。

最大の特長は空地の豊かさでしょうか。敷地面積は1,000㎡弱と小さめなのですが、建築面積はわずか300㎡ちょっとしかなく、空地率は単純計算で約69％と非常に高いです。

まとまったガーデンスペースなどはありませんし、緑という点では一般的な物件よりも少し外周部の植栽が充実している程度でしかないのですが、平置駐車場19台（小型用4台含む）を確保出来ているのはこの空地率あってのものになります。
※総戸数3分の1弱は30㎡台なのでこの台数でも違和感はないでしょう。

総戸数46戸の小ぶりな物件ですのでエントランス周りにとりわけゆとりを感じることは出来ませんが（このゆとりある空地率ならばもっと頑張って欲しかった印象ではある）、プライバシー面に配慮したクランクインアプローチは悪くないですし、エントランスホールのデザインもわりと高級感があります。

外観に関してはエクセレントシティの定番的なもので驚きはありません。ただ、近隣では高さのある物件なので存在感はあるでしょうし、バルコニー戸境にマリオンを施し縦のラインを強調しているのも評価出来る点の1つです。

前回のエクセレントシティ市川マスタリー。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、西角住戸です。南西～西にかけて千葉街道及び市川広小路の交差点となるポジションで賑やかなのは間違いありません。

ただ、北側は当物件の平置駐車場などになっているので前建との離隔も図れていますし、低層階としては珍しいほど周囲の建物との離隔が図れているのは悪くないでしょう。

間取りは前回の記事で取り上げたお部屋の下部（2～8階）のうち”北西側半分”に設計されたものになります。
図面の向きが違うのでちょっと分かりづらいかもしれませんが、先ほどのプランの”奥深いポーチ”の中ほどにこのお部屋の玄関がある感じですね。

35㎡は1LDKとしては小ぶりな方ですし、廊下とLDの境目が斜めになっているあたりに少々の苦しさを感じたりもしますが、洋室にはスライディングウォールが施されているので大きなワンルーム空間として使うことも出来ますし、LD及びキッチンに面した位置に奥行ある大きなバルコニーがあるあたりも気が利いていると思います。

LDの頂点部の柱はかなり存在感があるものの、キッチンにはヌックカウンターがあり空間を効率的に使える工夫が施されているあたりにも好感が持てますね。

坪単価は271万円。日照や視界面での違いはあれど、グロスの嵩まないコンパクトタイプなりにファミリータイプの低層階に比べおよそ5％ほど高くなっています。

ただ、駅距離・エリア的にコンパクトニーズが旺盛という感じではないので、差は大きくはありません。そこそこのグレード感のある分譲マンションにおいて、コンパクトながら角住戸らしいプランというのは珍しいので、間取り重視の方には悪くない水準だと思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターなど単価帯なりの上々のものと言えます。

管理費は262円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下にしては高めです。小ぶりなスケールではあるものの、上述のように駐車場全19台が維持費がほとんどかからない全て平置になっていることを考えるともう少し安く出来ていてもおかしくなかった印象です。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。