パークタワー勝どきミッド【開口部豊かなお手本のような中住戸】27階75㎡8,870万円（予定）（坪単価392万円）

続けて、パークタワー勝どきミッド。

設計・施工は売主にも名を連ねる清水建設で免震構造が採用されています。

サウスの設計・施工は鹿島建設（同様に売主に名を連ねています）で、年初のちょっと気になるマンションの記事を書いた際に言及したように一体再開発ながら異なるゼネコンに1棟ずつを依頼した非常に珍しいケースになります。

ただ、やはりそこでも言及しているようにプロジェクト全体のデザイナーとして世界で活躍するホシノアーキテクツ星野裕明氏が起用されているので、ミッド・サウスに跨る統一感のあるデザインが実現していますし、星野氏らしい優雅な曲線に目が釘付けになりますね。

最近はプレミスト東銀座築地のようなそこまでスケール感のない物件にも曲線を大々的に取り入れるケースが出てきているぐらいですし、我が国のマンションデザインのトレンドの1つに”曲線”があるのは間違いないのでひと頃よりは珍しさという点では薄れてきています。
しかしながら、蒼々たるデザイナーの中でマンションにおける曲線実績が最も豊富、かつ、最も美しく見せてくれるのはやはり星野氏ではないでしょうか。

近年、三井×星野氏は非常につながりが深く、曲線を取り入れているものはパークリュクス虎ノ門、ミッドタワーグランド、パークホームズ駒沢二丁目などがあります。

当物件はそれらとは比べものにならない超大規模住商複合再開発であることも後押しし、ミッドタウン日比谷（マンションではないですが星野氏によるもの）をも彷彿させる存在感、かつ、前回の記事で述べた”海外ラグジュアリーリゾート風"のランドスケープデザインは世界的に活躍する星野氏だからこそのものと感じますね。

設計面ではスーペリアフロアでも最大天井高2.65mという点だけでなく、角住戸のコーナーサッシの幅・高さが出色の水準に達しており、その曲面設計と共にガラス面が生み出す透明感が相まって特に対岸のドゥ・トゥール側から望む当街区の景観は素晴らしいものがあるでしょうね。

ドゥ・トゥールの基壇部も素晴らしい計画でしたので、当物件の南向き住戸から望む景観も良いものではありますが、ドゥ・トゥールの北向きにとっては結構プラスなんじゃないかとすら思う素敵な外構計画ですよね（ドゥ・トゥールの分譲時からここに高層タワーが出来ること自体は分かっていたことですがこの感じになるとまでは…ね）。

ドゥ・トゥールからは整備される人道橋のおかげで当物件周りへのアクセスが良好になりますし、この物件が出来ることで勝どき駅の魅力がさらに高まるのではないでしょうか。

共用施設や管理費等に関しては正式価格発表後の記事で言及します。

前回のパークタワー勝どきミッド。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南向き中住戸です。南向きの中でもわりと西寄りに位置したプランで、真正面方向にサウスが被るか被らないがぐらいのポジションになります。

ただ、サウスとの間にはセントラルラグーンを中心とした大きな広場空間があるので圧迫感は強くなく、真南方向には先ほどの角住戸同様にパーシャルオーシャンビューを望むことが出来るでしょう。

間取りは70㎡台中盤ということでスーペリアフロア（41階以下）の中住戸の中では大きな方になります。湾岸タワマンが坪単価200～300万円ほどであった時代ならば中住戸でも80㎡台の方が多かったのですが、ここ数年で言うと70㎡台中盤ならばむしろ大きな方と言えるでしょうね。

こちらミッドはトライスター型のサウスほどインパクトのあるフロア形状ではないのですが、トライスターの一辺を除いたザ・コート神宮外苑に近い「への字」型の全方位に住戸を設けた特殊なフロア形状になっており、各戸の間口を確保しやすくなっているので、中住戸でもスパンは十分です。

お手本のようなきれいな廊下配置が可能なのでノンリビングインの洋室3室が実現出来ていますし、LDだけで3枚分のサッシ幅を確保、かつ、2WAYの水回り動線などもお見事でしょう。

角住戸のサッシ幅・高さがタワマンの中でも出色な物件ですのでどうしても角住戸に目を奪われがちな物件ではあるものの、中住戸でこのレベルのスパンや開口部幅（サッシ高も2.27m）を実現出来ているケースは非常に少なく、”タワマンでも平均以下の開口部レベルでしかない角住戸”に比べればむしろこの中住戸の方が開口部的な魅力は高いはずです。

例えば、同じ三井の超高層タワーでもかのザ・タワー横浜北仲なんかだと角住戸に比べ中住戸の開口部幅が全体的にかなり貧弱な設計（掃き出し窓部分の開口部幅がサッシ2枚分のものが大半だった）で、このような中住戸にとってのLDのサッシ1枚分の差は室内の明るさやそこから受ける印象にかなり違いが出てきますね。

坪単価は予定価格で392万円。第1期はミッドの22階以上が予定されており（そもそも21階以下は事業協力者住戸が大半）、当プランはサウスの影響が大きい方、かつ、中住戸の中では面積が大き目ということもあり第1期分譲住戸の中では下限水準になります。

先ほどの目玉住戸的（デベロッパー的にはそうではないのかもしれませんが、私はそう思っています）な位置づけ角住戸との単価差はほぼなく（同階だと先ほどの角住戸は401万円になります）、それと比べるとやや高くは感じるものの、やはり"駅直結徒歩1分"というわりには現実的な設定なのかなと。

事業協力者住戸を除いても1,700戸近い数を捌かないといけないプロジェクトではありますが、入居まではまだ約3年半もある物件ですので（あわてて売る必要はない）、住友不動産などとは全く異なる三井不動産らしい真っ当な価格設定を心掛けているように思います。コロナの影響を加味しているところもあるのでしょうね。

なお、中古の成約事例で最も参考に資するのは大規模ゆえに売り出しが多い上、「築浅×駅徒歩6分（そこそこ駅に近い）」の勝どきザ・タワーだと思います。
直近の勝どきザ・タワー（一般フロア）は多くが350～410万円ほどのレンジで成約しており、サウスの被りがあるとはいえ駅直結の中層階がこのお値段設定ならば御の字でしょう。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。