ヴィークコート代々木参宮橋【間取りはちょっとだけど、利便性と環境を両立したポジション】6階73㎡10,880万円(坪単価496万円)

ヴィークコート代々木参宮橋。

所在地:東京都渋谷区代々木4-25-4他(地番)
交通:初台駅徒歩6分、参宮橋駅徒歩7分(利用時間7~25時の2番出口。南口より徒歩8分)
用途地域:第二種中高層住居地域
階建・総戸数:地上6階地下1階建、61戸(一般分譲対象外4戸含む)

先行して分譲中のブランズ代々木参宮橋のように駅に近くはないものの、首都高、線路、そして甲州街道からもしっかりと内に入った落ち着きあるポジション(刀剣博物館、旧・山内侯爵邸跡地だけのことはある)、また、初台駅側も使いやすい利便性ないし、「西新宿三丁目西地区」の再開発エリアが至近となるあたりも大きなポイントの1つでしょう。

「西新宿三丁目西地区」は2棟の超高層ビルを中心とした大規模再開発で、商業も含んだものになりますので、近隣住民にとっても少なからずプラスに働くはずです。

もちろん自転車などを使えば新宿駅界隈にも気軽にアクセス出来ますし、環境面と利便性のバランスはかなり高いですね。

なお、通学区の山谷小学校は徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側道路の向かいも当敷地と同じ二中高となった低層住宅街エリアで、道路の向かいの区画は3~4階程度の建物なので、この上層階住戸ならば視界抜けも出てきます。

間取りは内廊下設計の物件の中住戸ながら3LDKを採用しており、”開口部の確保”が設計上の大きなポイントの1つになっています。

共用廊下との間に吹抜を設けることで洋室1・2に開口部を確保してはいるものの、特に洋室2の設計は厳しいものがありますね。

吹抜側の開口部はほんのわずかであり、この開口部だけでは建築基準法上の採光要件(居室要件)は満たせていないと思われるのですが、それをカバーすべくリビングイン(リビングインとするとリビングと一体で採光要件を満たすことでサービスルームになることを回避出来る)とした苦しさを感じずにはいられない設計になっています。

建築基準法上は”居室”であっても事実上の採光はかなり苦しいお部屋ですし、LDの入口付近の実質的な廊下部分も含め中住戸としてはかなり廊下が長くなってしまっているのは残念ですね。

LDは表記上は12.6畳ですが、実際は数字よりもかなり狭く感じることでしょう。窓際には逆梁カウンター(畳数にカウントされています)もありますし…。

敷地形状や周囲の建物との関係上、中住戸のスパンが確保しづらくなるのは仕方のないところで吹抜を設けてまで内廊下設計にしているあたりは評価出来る点ではあるのですが、ちょっと無理しすぎかなぁ…。

ウォールドアを開くことでLDとの一体感が申し分ない洋室3の設計は良いですね。

坪単価は496万円。先行するブランズ代々木参宮橋のファミリータイプは低層階でも坪単価500万円台中盤~後半といったところで駅距離の差はあれどこちらはあちらとは違った落ち着きある地、さらにこの上層階は視界抜けも出てきますので、ブランズに比べたら大分現実的な設定ですね(ブランズは記事内で言及したようにこのご時世としても強気な印象がありました)。

上述のようにプラン面で難を感じずにはいられない中住戸で、非効率なプランニングからすると多少単価は割増しする必要はあると思いますが、再開発の恩恵も小さくないエリアですし、このご時世のお値段設定としては悪くはないでしょう。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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