エステムコート横浜新吉田レジデンス（ヨコハマシンミライプロジェクト）【イオン隣接×出色な共用部】5階83㎡6,948万円（坪単価277万円）

エステムコート横浜新吉田レジデンス（ヨコハマシンミライプロジェクト）。

所在地：神奈川県横浜市港北区新吉田東8-2880-6他（地番）
交通：新羽駅徒歩6分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、118戸

東京日商エステムは「エステムプラザ」を主としたいわゆるワンルーム投資マンションデベロッパーですが、ここは毛色が大きく異なる物件になります。

ただ、日商エステムは、2017年にエステムコート川口並木サウスガーデンを西川口の駅前で分譲しておりこういった物件の実績が全くないわけではありません。川口並木も結構特徴のある立地・コンセプトでしたし、日商エステム的にこのような”ファミリータイプ向きの立地、かつ、スケール感のある物件”に手を出すからには”半端なものは造りたくない”という思いが少なからず窺えますね。

共用面などの充実具合も特筆すべきレベルにありますが、やはり最大の特長は立地になるでしょう。
当敷地は日本工営の工場跡地なのですが、イオン新吉田店隣接となります。イオンの駐車場の片隅に当物件のバイク置場横からの直通通路が設けられ、当敷地からイオンの敷地に直接入ることが出来ます。

イオン自体は既存ですので、イオン（商業）との一体開発などに比べると特別感は薄れますけどもイオンは24時間営業（一部テナント除く）ですし、道路を挟んだ南西側にはわりと大きな新田公園、そして通学区の新田小学校が徒歩4分などあわただしい毎日を送る子育て世代にとっては非常に魅力的な条件が整っています。

メジャーな存在とは言えない新羽駅の徒歩6分自体は地味っちゃ地味なのですが、新羽駅を最寄りとするエリアにはいわゆる大手財閥系デベロッパーなどのハイブランドマンションはなく、かつ、こういったスケールあるものもほとんどないので、この立地・スケールをもってすればエリアNo.1の存在になれる可能性があるという点もプラス材料でしょう。

なお、鶴見川からそれほど離れていない低地ということで水害リスクはゼロではありませんが、標高が高くなるエリア（西側道路の向かい）の入口的なポジションで、当敷地はイオンなどのある東側に比べると若干ながら標高が高くなっています。

公式ホームページ

お部屋は83㎡の4LDK、南西角住戸です。南側は接道してはいませんが、2～3階建の戸建でそれを越える階になるので日照だけでなく視界抜けまで出てきます。南西方向は道路の向かいに新田公園が広がり、イオンの喧騒も反対側（東側）になるポジションですので、かなり恵まれていますね。
物件内で最も良いポジションなのはもちろんのこと、一般的に言ってもかなり整った条件のお部屋になるでしょう。

間取りはそのような恵まれたポジションなりにしっかりとした面積が確保されています。4LDKなので1室1室のゆとりはありませんが、83㎡はこのご時世としてはかなりゆったりとした面積帯で、上述のようにけしてブランド感やネームバリューのあるデベロッパーではないのでむしろ価格面でのグロスの嵩みが気になってしまうぐらいの大きさですね。

リビングインのベッドルームの引き戸を開くと3LDK的に利用することも可能なプランですし"大き目"にするとしても80㎡にギリギリ乗せるぐらいが丁度よかった印象ではあるでしょうか。

角住戸なりに廊下がわりと長めの設計になっていることが影響してか収納は少なめになっているなど、気になる点もありますが、柱の食い込み自体は少ないですし、80㎡ぐらいでも4LDKとして違和感のないレベルには出来たはずです。

一方、南西側の視界が優れていることが考慮されてかL字のバルコニー、そして浴室にも窓を設けるなどポジションなりの配慮が窺えるという点では好感の持てるプランになります。

坪単価は277万円。新田公園ビューとはならない同階南向き中住戸との単価差はほとんどなく中小デベロッパー物件でよく見る”グロスの嵩み”が考慮された典型的なお値段設定です。

南東角がギリギリ80㎡台（約81㎡）なのでそことの兼ね合いも考慮したのだと思いますが、こちらも大きくとも80～81㎡ぐらいがベストだったのではないでしょうか。
条件の良い魅力的なポジションであることは確かですが、ベースとして”新羽駅徒歩6分（地味…）”なのは歴とした現実ですのでグロスで約7,000万円はなかなか勇気のいるお値段ですし、このご予算帯のニーズはどうしても限られてしまいます。

当物件には100㎡超のルーバル付プランまであってそちらは坪単価297万円（グロスで約9,000万円！）というさらにさらにしっかりとしたお値段設定なので、それと比べればまだ控えめではあるのですが…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。