クレヴィア新宿若松町【この価格帯ならもう少し華があっても】12階81㎡12,998万円(坪単価531万円)

クレヴィア新宿若松町。

所在地:東京都新宿区若松町8-2他(地番)
交通:若松河田駅徒歩3分、早稲田駅徒歩10分
用途地域:商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:13階建、149戸(事業協力者住戸78戸含む)

2017年に分譲されたお隣のジオ新宿若松町とスケール感が酷似した物件で、都市計画道路で拡幅される抜弁天通り沿いの敷地がいずれ収用される流れも同じですね。
※収用後の敷地面積をベースに計画しているようなので収用後に既存不適格になることはないはずです。

やはりジオ同様に敷地の途中から南方向が最高高さ20mの第一種住居地域(南側隣接地は東京女子医大の広大な敷地でそれ以上に高い建物もあるにはある)になっており、都心部の駅前ながら比較的良好な南面条件も魅力のポジションになります。

標高約34mの高台ポジションで、上層階住戸からであればわりと抜け感のある眺望も楽しめますね。

若松河田の駅前はそれほどお店があるわけではありませんが、徒歩3分にライフがあるのは大きいですし、通学区の余丁前小学校も徒歩7分とまずまずの距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の3LDK、南西角住戸です。南西~西にかけてはそのジオの被りがありますが、南方向はそのような上層階住戸なりの視界抜けが出てくるポジションです。

ただ、間取りは単刀直入に言ってこの単価帯らしいものではないですね…。
先日のシティハウス南大塚レジデンスの角住戸のように高単価帯でも華のないプランを連発する近年の住友不動産物件ほどではないものの、こちらは80㎡超のしっかりとした面積が確保されているわけですし、角住戸ながらLDが二面採光(角位置)ではなく取ってつけたようにLDの西側にベッドルームが設計されたプランニングはお世辞にも褒められたものではないでしょう。

もちろん西側にジオがあることを考慮している部分はあると思います。ただ、西側にバルコニーを施すなどの設計にすればモロにお見合いな感じにはなりませんし、それ以外の部分も非常に”角住戸感”が薄いなぁ…と。

ベッドルーム3の引き戸を開けると窓は小さめながらも二面採光の空間、また、南面の連窓サッシも評価出来る点ではあるものの、80㎡超ありながらもLD単体で12.7畳と小さめですし(その代わり7.5畳の洋室は大きいですけど…)、物件内で最も大きなしっかりとした面積帯(つまりはしっかりとした"価格帯")のプランにしてはなかなかに地味ですよね。

坪単価は531万円。視界抜けの得られない低層階が490万円ほどですので、想像していたよりも上下の価格差が小さかったです。
ジオ(平均坪単価約405万円)の同面積帯の角住戸は低層階で400万円弱、上層階で400万円台後半という感じだったはずで、そこからもこちらの上下の単価差が小さいことがお分かりいただけるのではないでしょうか。
特に低層階住戸においては、およそ3年半の月日を経てかなり価格が上昇した形ですね。

当物件の平均は500万円程度になるはずで全体で見た場合にも上昇幅は結構大きいですし、隣駅にはなりますが、2018年後半の分譲開始で今と相場的にはほとんど変わらないはずの時期に分譲されたプラウド新宿牛込柳町(牛込柳町駅徒歩3分)の平均坪単価が約420万円だったことを考えても少々強めの印象にはなるでしょうね。

当物件には分譲対象住戸にも投資目線の25㎡台のものが結構あるのですが、低層階だとこのお部屋よりも単価の安いものがあり、コンパクトとファミリータイプの単価差がもっと大きな方が自然だったと感じる価格設定とも言えます。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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