ザ・パークハウス市川二丁目【美しさと違和感が共存するエントランス】2階70㎡5,858万円（坪単価275万円）

続けて、ザ・パークハウス市川二丁目。

設計・施工は木内建設、そしてデザイン監修はスターテックになります。

「スターテック×ザ・パークハウス」と言えば、近年のザ・パークハウスの代表作に入るであろうザ・パークハウス荻窪大田黒公園、ザ・パークハウス東陽町翠賓閣であり、ここもその期待に応える質の高いデザインを纏った物件になります。

ここは大田黒公園のような高額な単価帯ではないですし、東陽町のように100㎡超の超高額住戸などもないのですが、前回取り上げたお部屋のような市川市では稀に見る価格帯のお部屋も用意したこともあってかデザイン面にかなり力を入れているようですね。

東陽町に比べるとスケールはかなり小さいながらも外観や外構はそれを踏襲した印象のある縦横のラインを強調した美しいデザイン、また、南東頂点部に向かっての歪な敷地形状を活かしたランドプランも絶品です。

南東頂点部には枝垂れ桜がシンボルツリーとなった曲線を描く優雅な車寄せがここぞとばかりに設計されており、その周囲に施された石積みや植栽もそれに華を添えています。

植栽計画監修には西武造園を起用しており、エリア内では最高クラスの端正な佇まいの物件になるでしょう。

ただ、このエントランス周りの佇まいが素敵なだけに余計に違和感を覚えてしまうのが1階エントランスがかなり沈んだ位置にある点でしょうね。
建築基準法上で地階（床から地盤面までの高さが床から天井までの高さの3分の1以上）になるほどは沈んではいないものの、この界隈も市川駅から西側エリアの例に漏れずハザードマップで色がついているエリアにはなりますのそこであえて下げてくるというのは…。

第一種高度地区による斜線制限がある中でフロア数を確保した結果なのだと思いますが、建ぺい率的には幾らか余裕がありますし、やろうと思えばもう少し調整出来た気はするんですけどね（沈んでいない普通の6階建にして斜線制限上最も無理が効くはずの南東頂点付近だけ6階建、あとは少し建築面積を増やすなどして他の階で延床を確保するなど）。

まぁ、本当に歪な敷地形状ですし駐車場への動線なんかを見てもかなり苦慮している様子が窺えるわけですが…。
なお、間取り上の設計面で言うと南西角住戸にはコンサバトリー付のプランなんかがあるのもちょっと面白いですね。雁行設計を逆手にとった工夫と言えるでしょう。

前回のザ・パークハウス市川二丁目。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南東向き中住戸です。南東向き住戸の中でも南寄りに位置しており、正面方向が小学校の校舎になるポジションです。正確には東南東向きという感じなので日照時間は長くないのですが、低層階でもそこそこの日照を得ることが可能なポジションになります。

間取りは”内廊下タワマンの中住戸”みたいな感じですね。
当物件は普通に外廊下なのですが、そのように敷地形状が歪であることが影響し、当住戸の西側には他のお部屋があります。そのため、共用廊下側の採光がままならずこのようなプランになったのでしょう。

洋室3をリビングインの行灯部屋とすることで建築基準法上の居室要件（採光要件）を満たした形なのでけして良い条件ではないものの、ワイドスパンとしたことで洋室2室をバルコニー側に出来ていますし、中住戸ながらLDの開口部幅がサッシ3枚分確保出来ているのも◎ですね。

洋室3室全てがリビングインなのは好みの分かれるところですが、そのようにしたことで廊下は非常にコンパクトですし、柱の食い込みもほとんどないプランなので非常に効率性の高いプランになります。

坪単価は275万円。同じ南東向きでも前建が戸建となる北寄りのプランは同階でも坪単価約300万円という感じのお値段設定で、細い道路の向かいが小学校側で少々圧迫感があることが加味されています。

物件内では下限水準になるお部屋で、上述のような共用部のデザイン性の高さ及びグレード感、及び効率的なプランからすれば悪い水準ではないと思いますが、1階が半分程度沈んだ設計のため、2階であっても一般的な1.5階程度の高さしかないことには注意が必要でしょうか。

設備仕様面は、このスケールでディスポーザーが付いているのは三菱地所らしい点です（直近は住友不動産も小規模でも導入してます）。
また、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そして面積帯の大きなお部屋のキッチンにクォーツストーン天板を採用するなど価格帯なりのものと言えます。

管理費は227円/㎡。外廊下ですが、このスケールでディスポーザー付での水準ですのでリーズナブルな方でしょう。

駐車場は全21台で、うち平置が3台、機械式が18台という構成、また、別途敷地外駐車場（使用者自身が第三者と直接契約）として8台分（平置）確保されているとのことです。
敷地内に確保出来なかった方にとっては優雅な車寄せが救いにはなるでしょう。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。