ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア【10階建だけど駅直結の住・公・商一体再開発】81㎡7,620万円(坪単価311万円)

ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア。

所在地:神奈川県横浜市瀬谷区瀬谷4-4-10他(地番)
交通:瀬谷駅徒歩1分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:地上10階地下1階建、144戸(非分譲住戸28戸含む。他店舗7戸、公共施設)

先月末に第一期が終了しており取り上げるのがかなり遅くなってしまったのですが、注目している方も多いであろう物件です。

先行するディアスタ横浜瀬谷の際にもちらっと言及したように、再開発案件としては小ぶりながらペデストリアンデッキ駅直結徒歩1分となる物件で、1~2階にイオン及びその他商業、3~4階(マンションの3~4階部分とは分離されている)に瀬谷区民文化センター(あじさいプラザ)が入るという住・商・公の一体開発(複合施設の全体名称は「ライブゲート瀬谷」)はエリアNo.1の座を不動のものとすることでしょう。

ペデストリアンデッキはしっかりと屋根付、かつ、文化センターを北側部分に配置したことで住戸(マンション)は全戸南向きと出来ているあたりも大きなポイントの1つですし、同再開発により駅前広場が整備されるあたりも当物件ないし瀬谷エリアにとって大きな意味をなします。

ディアスタの記事で書いているように瀬谷駅はそもそも分譲マンションが少なく戸建ニーズの強いエリアでしたが(というか二俣川駅以西がほぼそういった傾向)、2019年開通済の相鉄・JR直通線に加え2022年度には相鉄・東急直通線も開業予定ということで少なくとも今までよりはマンションニーズが高まるのは確実視されるという意味でも当物件はまたとない物件になるでしょう。

駅からはかなり距離がありますが、旧上瀬谷通信施設跡地において、横浜市は2027年に花博の開催を予定しており、それに伴い新交通システム「上瀬谷ライン」の計画があるなど良くなることはあっても悪くなることは考えにくいというエリアでもありますね。

一方、再開発というとタワーマンションを思い浮かべる方が多いでしょうし、実際、タワーにすることで敷地を有効活用(公開空地によりさらに駅前に憩いのスペースが生まれる)出来ることが多いので、平凡な10階建を残念に感じる方も少なくないと思います。

しかしながら、このエリアは米軍厚木基地がほど近いことによる高さ制限(航空法に規定があり、地面からの高さでなく"標高"によるもの)があり、当エリアは標高約64mという近隣でも高いところにあるので一般的なエリアのように公(このエリアならば横浜市)が高さ制限の緩和に応じる応じないというレベルの話ではなく、この高さが限界になります。

逆に言うと、米軍基地の移転などが生じない限り未来永劫この物件以上のものが立つことはないとも言えるわけで(南側のエリアは最高高さ20mの第6種高度地区)、「ほぼほぼ視界良好な南向き×駅直結徒歩1分」は再開発物件ならではのやっぱりスペシャルな存在でしょうね。

そんなスペシャルな立地の物件のためかライオンズなのにゼッチが採用されていないのがあからさま過ぎてちょっと嫌になりますけど(笑)。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の4LDK、南東角住戸です。東側に同開発による誕生する駅前広場を望むまさに駅前なポジションですので瀬谷駅とは言えどもそれなりに賑やかです。

ただ、線路は北側なので影響は小さいですし、南側は少しだけある近隣商業地域(最高高さ20mの第6種高度地区)を挟み第一種中高層住居専用地域になっており、日照はもちろんのこと視界抜けも申し分ありません。
この上層階角住戸は地権者が取得してしまったため中層階になるのですが、高いものが立ったとしても20mまでになるはずなので中層階以上で視界が妨げられることはないでしょう(1~2階は商業部分ゆえに階高が高く5階までで約20mの高さがある)。上述のように瀬谷駅界隈は標高約64mの高台ポジションにあり、階数から受ける印象以上の奥行ある眺望が得られるという魅力もあります。

間取りは50~60㎡台が中心となった物件内で最も大きなプランで唯一の80㎡台になります。

4LDKとしてはけして大きな方ではないものの、引き戸を開くことで3LDKとしても違和感少なく使えますし、むろん瀬谷駅で過去最高水準のお値段設定になることを考えればこのぐらいの面積帯がベストなのだと思います(というか案の定、地権者に上層階を抑えられてしまいましたし、もっと80㎡超があっても良かったぐらいでしょう)。

なお、この大きさのLDKでアイランドキッチンを採用したことでLDの有効面積が小さいのが玉に瑕ではあるものの、ランドマーク物件の角住戸らしく二面共にダイレクトサッシを採用した華のあるプランニングは評価出来ますし、角住戸にしては廊下も短く、かつ、柱の食い込みも少ないので効率性も高いですね。

妻側(東側)の窓際は梁の影響(下り天井)が大きいのですが、南側はダイレクトサッシながら梁の影響が回避出来ている(梁が空中に出ている)のもポイントの1つです。

坪単価は311万円。平均では300万円程度になるはずで、条件の良いお部屋なりにそれなりの水準です。

しかしながら、そのように物件内で数少ない80㎡超、かつ、角住戸であることを考えればむしろ控えめな印象すらある単価設定で、デッキ直結徒歩1分の目玉住戸がこの単価ならばすぐになくなってしまうのは当然ですね…(全戸南向きで角住戸率が低い物件ということもあり角住戸は第1期で全て完売しています)。
昔の瀬谷のイメージしかない方にとっては理解しがたいお値段設定なのでしょうが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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