ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア【共用部は地味ながら意外過ぎる各階ゴミ置場】52㎡4,510万円(坪単価285万円)

続けて、ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア。

設計はアール・アイ・エー、施工は戸田建設です。
「ライブゲート瀬谷」は再開発としては小ぶりですが、多くの再開発案件の実績があるアール・アイ・エーと戸田建設の組み合わせになっていることからも当再開発の位置づけが分かるというものですし、住・商・公一体開発による利便性に加え、”駅前が地味な瀬谷駅”だからこそ実現した「良好な南面条件×全戸南向き」という点も当再開発の大きなポイントの1つでしょうね。

再開発はタワマンとなることが多いので(前回の記事ご参照)、よほど敷地形状が東西に長いなどの事情がない限り南向き住戸率が中低層マンションに比べ低くなるものですが(タワマンは眺望も大きな売りなので日照じゃなく眺望を優先したランドプランになることも多々ある)、前回の記事で書いたように当エリアはタワマンが不可能だったからこその全戸南向きで、南側少し先から第一種中高層住居専用地域(高さ制限が厳しめ)が広がるポジションという点も再開発プロジェクトでは珍しいものになります。

なお、マンション自体は総戸数144戸ということでさしてスケール感はなく、共用施設としてはエントランスラウンジ(2階)と一体的なライブラリーコーナー、そして3階にコミュニティルームがある程度のシンプルなものに限られます。

デッキ直結の2階は商業スペースが大半を占めており、住宅部分(エントランス。しっかりとライオンがいらっしゃいます。笑)に割くスペースが確保するのが難しいのは間違いないのですが、総戸数144戸ならばエントランスラウンジなどはもうちょっと分かりやすいインパクトのあるものに出来ていると良かったようには思いますね。

ただ、その一方で驚いたことに当物件は10階建ながら各階ゴミ置場があります。普通に外廊下ですし、とりわけ高級感を意識している様子はないのですが、ゴミ置場だけは都内一等地の億ション(ノンタワマン。タワマン以外で各階ゴミ置場があるのは一等地の高額物件ぐらい)顔負けです。

次に、外観に関して言うと、10階建ながらなかなか存在感があります。
1~2階の商業部分と3階以上のマンション部分とで色味を大きく変えた2層デザインで、マンション部分は”シルク”をモチーフとしたグリッドラインと凹凸を強調したもの、また、先ほど取り上げた角住戸周りには二面にダイレクトサッシを用いたことで、一目で”特別な物件”であることが分かる佇まいです。

近年のライオンズの多くがゼッチ認定を受けている中で当物件がゼッチ・マンションになっていないのはコスト面を考慮してのものに違いなく、駅直結に全振りするのではなく数あるデベロッパーの中でもエコ性能にとりわけ力を入れるライオンズを代表する物件として「駅直結×ゼッチ」として欲しかったところではありますが…。

複合開発だと認定基準上の理由でゼッチが難しくなる事情ってあるかね???

前回のライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエア

公式ホームページ
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お部屋は52㎡の2LDK、南向き中住戸です。南側の近隣商業地域部分には最高で20mの高さの建物が立つ可能性はありますが、中層階以上ならば視界が妨げられることはないですし、低層階でも日照への影響は皆無です。

間取りは2LDKとしては小ぶりな52㎡になります。
中ほどの両サイドに柱の食い込みがあり、登記面積(内法面積)ではそれ相応に面積が小さくなるはずなので住宅ローン控除の適用は微妙でしょうか。
※近年だとローレルタワールネ浜松町など壁芯の52㎡ほどでも登記面積での50㎡を満たすケースもあるので営業マンに確認しましょう。

ただその一方で玄関を深い位置にしたことで廊下はコンパクトに出来ていますし、玄関前にかなりゆとりあるアルコーブ空間を実現出来ているあたりも◎ですね。

玄関はクランクインなのでプライバシー面も良好ですし、きれいな居室形状にも好感が持てるプランです。

LDは単体で8.6畳しかなくもう少し大きくあって欲しかった印象ではありますが…。

坪単価は285万円。3LDKと比べるとグロスの嵩みが抑えられますので、こういった駅直結物件においては3LDK中住戸などに比べ単価が強めになることが多い面積帯ではあるものの、駅直結とは言えまだまだかなり地味な瀬谷駅(ディンクスなどが憧れるエリアではない)ということもあってか、単価差はほとんどありません。

こういったディンクス向けのお部屋だと日中誰も家にいないということも少なくないので、南面の恩恵を100%享受できるかというと微妙な印象ではあるものの、難なく完売が見込まれる物件ですので、そういう意味では良心的なお値段設定と言えるでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、天然石のキッチン天板などが備わっています。また、ライオンズでお馴染みの通気機能付玄関ドア、グリーンカーテン用フックなどのパッシブ仕様ももちろん搭載されています。トイレ手洗いカウンターは角住戸のみですね。

管理費は291円/㎡(住宅・全体合計)。外廊下ですが、ディスポーザーに加え、そのように各階ゴミ置場が付いてのものになりますのでリーズナブルな方でしょう。商業部分があるがゆえに全体では24時間有人管理が必要ですし、総戸数144戸でエレベーターが3基(住宅部分のみ)あるわりには抑えられているのではないでしょうか。

駐車場は全44台でタワーパーキングになります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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