パークホームズ等々力八丁目【小規模だが特徴あるコーナーサッシプラン】6階76㎡8,258万円（坪単価360万円）

パークホームズ等々力八丁目。

所在地：東京都世田谷区等々力8-64-7（地番）
交通：等々力駅徒歩15分、尾山台駅徒歩15分
用途地域：第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、40戸（事業協力者住戸11戸含む）

等々力8丁目の駒沢公園通り沿いに誕生する物件です。昨年分譲された7丁目のグランレ・ジェイド等々力は両駅が徒歩12分でしたが、こちらはさらに遠い徒歩15分ですので交通便はお世辞にも芳しいものとは言えません。

両駅へのアプローチは標高差約15mによる起伏がありますし、徒歩圏と呼ぶには少々苦しいポジションです。

ただその一方で、斜向かいが等々力小学校になるいわゆる高台の住宅系地域の一画に位置しているのは魅力になるでしょう。
敷地は大半が第一種低層住居専用地域ながら、駒沢公園通り沿いだけ第一種中高層住居専用地域になるため、そこそこの高さが出せる一中高部分から一低を望む視界面も魅力の1つです。

セブンイレブンが徒歩1分、サミットストアが徒歩4分など買物利便は悪くないですし、電車をあまり使う必要のない車移動中心のご家庭ならば検討しやすいポジションになるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東部、駒沢公園通り沿いの一中高部分に位置した角住戸で、南東方向交差点の斜向かいが等々力小学校になるのでこの階からだとかなり広域に渡って視界抜けが出てきます。小学校の先のエリアも最高高さ10mの一低になっていますね。

南側道路の向かいは5階建のマンションですが、この階ならばそれもほぼ越えますし、物件内で非常に良い条件のお部屋です。

間取りの最大の特長はやはりそのような良好な視界条件を活かしたコーナーサッシでしょうか。

柱をオフセットしたことでコーナーサッシを実現しているだけでなく、サッシ高もまずまずです。基本的には順梁工法が採用された物件ですが、コーナー部分は逆梁的に梁を下にしており、窓台カウンター（梁）を施した分、天井部をスッキリさせた設計になります。

いわゆる一般的な逆梁カウンターはもっと背の高いものが多いのですが、当物件は床上40～50cm程度に抑えることが出来ており、圧迫感がないので視界面とのバランスは良好ですね。

むろんLDKの畳数にはこのカウンター部分が含まれているのでその点では注意が必要です。ただ、この高さならばカウンターも有効活用しやすいように思います。

一方、気になるのは効率性や居室形状ですね。専有部形状自体が結構縦長であることが影響したのかLDの入口付近や洋室2には難を感じます。

LDドアはかなり玄関寄りに設計されているので一見廊下は短いものの、見ての通りそのドアのところからLDの主要部分までは結構距離がありデッドスペースが生じています（LDにカウントされている）。
また、角住戸ながらの洗面所のリビングイン、そしてかなり奇形な洋室2なども気になる点ですね。

当物件は上述のように一中高で高さを出せる部分が限られており、その部分の南面を3戸（3プラン）で分け合う形にしたかったために戸あたりのスパンに制限が生じた結果なのだと思います。

洋室3には90度角で折りたためるタイプのウォールドアが採用されているなど努力の跡が窺えるのは好感が持てますが.…。

坪単価は360万円。昨年のグランレ・ジェイド等々力の平均坪単価約375万円は、この目玉的なポジションになる上層階住戸をも上回る水準でしたのでこのご時世としては現実的な設定であるのは確かです。

ただ、徒歩12分と15分の差はけして小さくないですし（また、グランレ・ジェイドの「4階建」は見る人が見れば分かる希少性があった）、上述のように起伏のある徒歩15分というのは徒歩圏とは言うにはかなり厳しいポジションになるのでそういった点を考慮してのお値段設定ということでしょう。

また、間取りは少々クセがあるので好き嫌いはあると思うものの、角住戸らしいプランになっているのは評価出来る点で、”角住戸プレミアム（中住戸との単価差）”のない価格設定は良い材料でしょう。

この立地条件ながら駐車場は全13台とけして多くはないですし、その上、駐輪場も47台しかないのはかなり疑問ですけど…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。