パークコート虎ノ門【最大天井高2.8m×サッシ高2.49m】19階111㎡36,000万円(坪単価1,076万円)

パークコート虎ノ門。

所在地:東京都港区虎ノ門4-20-5(地番)
交通:神谷町駅徒歩4分、六本木一丁目駅徒歩7分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:21階建、120戸(事業協力者住戸13戸含む)

一昨年分譲されたプラウド虎ノ門ほどは駅に近くなく、さらに標高の高いところにはなるので駅に焦点を当ててしまうとインパクトで劣るのですが、駅からほどよく離れたことで落ち着きが出てくるポジション、そして何よりも昨秋に帰ってきたオークラが至近となるあたりも凄く魅力的な物件でしょう。
森ビルによる2つの大規模再開発、虎ノ門ヒルズエリアと虎ノ門・麻布台プロジェクトエリアのいずれにもアクセスしやすいポジションながら、そういった喧騒あるエリアからほどよく離れたことで利便性と環境面の両立が絶妙に感じる立地でもありますね。

目の前のすき家はちょっとあれだけども…。

なお、そのプラウドよりは高さがあるものの、21階建では虎ノ門タワーズレジデンスや出来てまもない東京ワールドゲートなどの高層建築物により視界が妨げられてしまうので眺望に期待出来るお部屋は限られています。

ただ、そういった都心にしては落ち着きのある立地ということを考慮し、”純住宅”というコンセプトを採用した物件で、”一般的な住宅以上に住むことに焦点を当てた専有部の快適性への追求”は当物件の大きな特長になっていると思いますね。

公式ホームページ
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お部屋は111㎡の3LDK、南角住戸です。この南角の最上階(21階)はスカイテラス(共用スペース)、そして20階は事業協力者住戸ですので、分譲住戸の中で最も魅力的なポジションと言っても過言ではないでしょう。

そのように多くの方角に高層建物(北西側オークラ別館跡地には確定ではないのですが野村不動産による住商一体の高層タワー計画が上がっています)があるのですが、南方向はいい感じに抜けており、東京タワーを足元から望むことの出来るポジションです。

このエリアでの19階はけして高くはないのでそう遠くない未来にこの景色が失われる可能性は小さくはないでしょう。ただ、至近距離で塞がれる可能性は低いでしょうし(南東側の前建となる神谷町プライムプレイスは築20年弱でそこまで古い建物ではないのでここが近い将来建て替わるのは考えにくい)、このダイナミックな開口部から望む都心の景色はパノラマビューでなくとも贅沢なものと言えるでしょう。

間取りは物件内で最も大きなものでこそないものの、このポジションなりのしっかりとしたもので、こういった豊かな面積帯の角住戸にしては廊下が短めで効率性という点でも悪くないですね。

最大の特長はやはり三次元での豊かさです。パークコート(特にタワー)の三次元面での豊かさは今に始まったことではなく、パークコート赤坂檜町ザ・タワーパークコート青山ザ・タワーなどの最高グレード住戸と比べた場合には流石に劣るものの、当物件は全フロアで三次元構造を共通のものとしており、最大天井高2.8m(LD折り上げ部。その周囲や他の居室は2.55mなど)はやはり立派ですね。

階高を約3.8mも確保したというわりには折り上げ部を除くと2.55m(ビルトインエアコンも当然2.55m部分)はやや物足りなさがあるというか不思議なほど低い(?)という印象だったりもするのですが、梁による下り天井は皆無で、2.49mのサッシ高も圧巻でしょう。

コーナー部の柱間隔をかなりしっかりと確保出来ている物件で、サッシの連続性という点でも申し分ありません。

階建・スケール的にけして大きい物件ではないものの、設計・施工に大林組(しかも免震構造)を起用しているだけのことはあると感じますね。

坪単価は1,076万円。当プランは17~19階のみにあり、そのように囲まれ感のある物件内で眺望的な魅力の高いポジションということで物件内で上限に近い設定になっています(20階の131㎡がこちらよりも高い1,131万円)。

上述のように当物件は全戸同一グレード(細かな差はあるが天井高などの基本性能に差はない)ですし(中低層は坪単価800万円台がほとんどなので同一グレードという意味ではちょっと差が大きいと感じる)、眺望が将来に渡り残るとは言い難いポジションではあるので、塞がれた時のことを考えるとなんとも言えないところはあるものの、少なくとも現状の眺望からすれば大きな違和感はないでしょう。

ザ・レジデンス六本木の東京タワービューの高層階には坪単価1,200万円超もあるなどこちらを上回っていたと記憶しており、100㎡超となった富裕層向けのお部屋にしては三井不動産らしい現実を見た(欲張らない)お値段設定ではあるでしょうね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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