イニシアテラス小竹向原【マンションにして欲しかった。笑】2階63㎡7,098万円（坪単価370万円）

イニシアテラス小竹向原。

所在地：東京都練馬区小竹町1-40-8（地番）
交通：江古田駅徒歩6分、小竹向原駅徒歩7分、新桜台駅徒歩11分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下2階建、30戸

江古田駅と小竹向原駅の間に広がる小竹町の物件で、その多くが第一種低層住居専用地域になった小竹町は戸建住宅が非常に多いエリアになります。

そんなエリアに珍しく分譲マンションが…と一瞬思ったのですが、そうですここは”マンション”ではありません。

サイトは「マンションの間取りや価格を言いたい放題！」ですので、マンション（建築基準法上の共同住宅）ではなくタウンハウス（長屋）を取り上げるのはちょっと抵抗がありこれまでは取り上げてこなかったのですが、コスモスイニシアはこの物件（及びイニシアテラス代々木上原）を契機に同長屋形態の「ザ・ロアハウス」から「イニシアテラス」へリブランドしたということもあり、思い切って取り上げてみました。

立地に関しては、そのように非常に落ち着きのある一低の住宅街の一画でありながら、2駅が徒歩6～7分という上々の交通利便性も備えており、かつ、江古田駅前は商店街が充実しているので買物利便性という意味でも申し分のない整ったポジションですね。

というか、そのようにこのエリアのマンションはかなり貴重な存在になっており、徒歩6～7分の駅距離や上々の利便性という意味でもマンションニーズが十分にある立地だと思うのでマンションにして欲しかったですね（笑）。

なお、通学校は小竹向原駅前の小竹小学校になります。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地は南を下にして「L」を上下さかさまにしたような形状（つまり、正方形に近い形状から南東部が第三者所有地によりえぐられている形状）で、当プランは第三者所有地ではなく道路が南になる敷地南西端のポジションです。

西側及び道路の向かい南側にも3階建の戸建があるので視界は抜けませんが、日照上は何ら問題のないポジションになります。

間取りを語る上での最大のポイントはやはり”長屋”であることでしょうね。
共同住宅ではないので全体の共用エントランスや共用廊下という概念がありません。1階からはこのお部屋への専用階段が設けられ、敷地入口にはゲートこそあるものの、帰路は屋内空間を通ることなくこの玄関に辿りつくことになります。

バリアフリーにはほど遠い形態であり、結局マンション同様に上下住戸の影響を受ける（影響を及ぼす）ことを考えればマンションで良かったのでは…とマンションオタクの私は思ってやまないわけですが、イニシアらしい美しいプランはやはり好感の持てるものですね。

低層建のため壁式構造が採用されており、居室形状がめちゃくちゃきれいです。「やさしいシカク」なイニシアは柱のあるラーメン構造でもこのレベルのプランニングを実現することもあるのでそういった意味では壁式ならではの恩恵はないのかもしれません。

むしろ壁式であることで壁量を多くする必要があるようでLDの開口部の貧弱さは残念ですね…。
バルコニーもかなり奥行が短いですし、ここいらへんは一般的なマンションと比べ残念な点になるでしょう。

ただ、効率性を重視しながらも玄関周りに広がりを生み出したウエルカムホール設計、物入の前に引き戸の扉を収納できるようにした設計などはやはり魅力的な点で、全室に設けられた床暖房も相変わらず凄いなと…。

イニシア港北ニュータウンやイニシア池上などそこまで高額な物件でないにも関わらず全室床暖房というのは大きな差別化要素にはなるのですが、それらの物件でも述べているようにここまでやるよりもその分価格を下げた方が良いような印象もあるんですよね。

マンション（ここはマンションじゃないですけど…）が安い時期ならまだしもこの物件もかなり立派なお値段になっており、需要を生み出すのが大変な価格帯（グロス）なわけですからね…。

坪単価は370万円。小竹向原駅は急行停車駅ですし、当物件は江古田駅も使いやすいポジションということで平和台や氷川台駅に比べある程度高くなるのは仕方ないところです。しかしながら、ここまでとは思わなかったというのが正直なところですね。

平和台駅徒歩3分のプレミスト平和台ですら平均坪単価約315万円ですんで…。

採算的にマンションで勝負するのが難しい（共用面のコストが抑えられる）からタウンハウス（長屋）なのかもしれませんが、管理費もとりわけ安くはないですし、この感じだとタウンハウスならではのメリットが感じにくいですし…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。