2020年10月の首都圏マンション発売戸数

不動産経済研究所の発表によると10月の首都圏のマンション販売は、
発売戸数3,358戸（前年同月比67.3％増）
1戸あたり価格6,130万円（前年同月比2.3％アップ）
契約率70.4％（前年同月比27.8ポイントアップ）
とのことです。

前年同月比で数字が大きく動きました。

昨年10月は、
「発売戸数2,007戸（前年同月比29.5％減）
1戸あたり価格5,992万円（前年同月比1.0％増）
契約率42.6％（前年同月比25.7ポイントダウン）」
というそれはそれは末期的な市況にあったため前年同月比で大きく改善した形ではありますが、例年ならば秋商戦が盛んになる10月は3,000戸近い数字になることが多く、平年よりも少し多いぐらいの印象ですね（ちなみに、ここ最近は在庫が減少しており、新規発売よりも在庫処分を優先させていた印象でしたが、今月末の在庫数は前月末から横ばい）。

契約率に関しても昨年の数字がひどすぎただけで、ギリギリでの7割は良い数字という印象まではありません。

ただ、先月（9月）の契約率も73.4％でしたし、先月に続き明確に消費者心理の改善傾向が見られます。そう言っている間にコロナ第三波が押し寄せてきているのでまだまだ予断を許さない状況ではあるものの、ジャブジャブな資金供給が市場を歪ませ”コロナでは株価も不動産も下がらない”という風潮が強くなってきているので、このような最中でも購入という決断に至る方も少なくないように思います。

今後のことは非常に予想しづらいところではありますが、国内外問わず行き場が限られた投資マネーが入ることで都心部は支えられる可能性が高く（何らか金融周りで予想外の事態が生じない限りはそういったジャブジャブな金回りが滞る可能性は低い）、先月からお伝えしている通り在庫数が昨年同月よりも減少しているので"下げ圧力"は非常に小さくなっている状況にあります。

郊外エリアにおいては投資マネーの影響はほとんどないはずですし、コロナの影響で以前よりも”自宅スペースのゆとり”がクローズアップされたことでマンションに比べ明らかに単価安（面積あたりの価格）の戸建との競合などを考えるともっと下がるのが自然なはずでそこには違和感を覚えます。ただ、今月の千葉と埼玉の契約率は8割超の高水準となっており、この状況が続くようであれば下押しはなさそうですね…。

なお、今月の平均価格に関して言うと、都心部でパークコート虎ノ門とブリリアシティ西早稲田、横浜ではプラウド馬車道（100㎡超を含む面積が大き目のお部屋のみ供給。コンパクトは次期以降）などの高額物件の第1期供給があり、なおかつ、相対的に価格の高い東京都のシェアが最近では高めの53.6％だったことが影響した結果（今月は億ション比率も7.4％と高め）、少し高めに出ているだけで特に値上がり傾向を感じるようなことはないですね。

レインズによる10月の中古市場の概況についてもコメントしておきましょう。
10月はマンション・戸建共に成約件数が前年同月比で大きく増加しています。マンションは約31％増、戸建は約42％増ということでマンションよりも戸建の方が伸びているあたりにそのような”コロナの影響”を感じるところではあるのですが、絶対数で言うとマンションの約3,600件に対し戸建は1,300件ほどでしかなく（いずれも1990年以降10月としては過去最高だそうだ…。自粛期間の反動なども幾らかあるのでしょうが、驚きです）、戸建人気が高まっているとまでは言えないでしょう。

注目すべきはやはり価格の傾向ですね。マンションは㎡単価の上昇に伴い価格（グロス）が前年同月比で約5％上昇しており、需要増（成約増）に伴う形で前月同様の高水準を保っているのですが、戸建は前年同月比約▲1％ということで相変わらず価格が低調な状況にあります。
これだけ需要が増加しても価格は上がらない。不思議な状況です…。まぁ、一度市場に出した後に「やっぱり値上げします」というのは難しいですし、価格は遅効性があるのでもう少し長い目で見る必要はあるのでしょうが…。

さて、来月（11月）ですが、やはり目玉としてはパークタワー勝どきミッド一択でしょう（ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラも136戸で結構存在感ありますけど…）。ちょうど今週末から始まる第1期1次は237戸で7,260万円～という価格設定ですので、11月の平均価格等へ及ぼす影響は小さくないはずです。

ただ、11月はそもそもの全体の発売戸数が多いので昨年のハルミフラッグのようなインパクトを全体の数字に及ぼすことはないはずで、価格が依然として高止まりする中で10月の勢いを年末まで持続することが出来るのかどうか（特に契約率において今月の水準以上を維持することが出来るか）、そのあたりに注目したいですね。