ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ【4階建で528戸という47,000㎡超のスケール】3階127㎡9,688万円(坪単価253万円)

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ。

所在地:千葉県浦安市高洲6-14-1(地番)
交通:新浦安駅よりバス約13分「高洲海浜公園」バス停下車徒歩1分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数:4階建、528戸

第一工区(テラスプラザ・ベイプラザ)と第二工区(サニープラザ・カームプラザ)で構成された総敷地面積47,000㎡超の超の付く大規模物件で、埋立地ゆえに大規模物件が多い新浦安界隈とは言えども総戸数500戸超クラスともなるとパークシティグランデ新浦安、プラウド新浦安、プラウド新浦安パームコートなどといった十数階建の高さある物件ばかりなので、まさに”最大級”の存在と言えるでしょう。
※第一種低層住居専用地域の低層建でこのようなスケールを持った物件は新浦安初でしょう。クオン新浦安も同4階建で総戸数170戸というスケールがあり随分と敷地が大きく感じましたが(戸建街区を合わせるとさらに大きい)、ここはさらにさらに大きいのです。

立地は海側からみて1区画内側で住宅エリアとしては最も海に近いところになります。4階建でも眺望的な魅力がありますし、海側ゆえに駅はかなり遠いものの、ギリギリ徒歩圏と言えるクオンのような15分ほどならまだしも徒歩20分超になるとほとんど変わらないのが現実ですので特別気にはなりません。

そもそもこのエリアを検討される方の多くは日常の足として車を使いますので、中途半端な内側で駅距離があるよりも魅力を感じる方も少なくないでしょう(※当然のごとく戸あたり1台となる528台分の駐車場が用意されてはいるのですが、半分程度が機械式なのはどうかと…。ランドプランなどと共に次の記事で追記します)。

気になる点と言えば、埋立地の新興住宅街というのは電柱が地中化されていることが多いのに対しここいらへんは電柱が普通にありますし、イトーヨーカドー跡地にニューコーストを開業するなどスターツ(いわゆる大手ではないので今後を考えるとちょっと不安はありますけど…)が頑張っている明海や日ノ出側ほどは買物利便が高いポジションではないというあたりでしょうか。オーケーストアが徒歩4分なのは良い材料ですけどもね。

なお、通学区の高洲小学校は徒歩5分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋はテラスプラザの127㎡の3LDK、南西角住戸です。テラスプラザは敷地南西部の海寄りの街区ではあるのですが、広大な敷地の物件ですので海眺望となるのは敷地外周部に面した棟に限られます(当物件全体で言うと15棟構成)。
そんな中でこのお部屋は敷地の南西頂点付近にあり、両面共に抜けが得られる特等席になりますね。南東側や南西側の道路の向かいには更地があり、観光漁業施設(南東)などの構想もありはしますが、当角住戸の”正面”と言うべき方向は高洲海浜公園で、日照的にも視界的にも当物件の目玉的なポジションであるのは間違いありません。

間取りはそのようなポジションゆえに130㎡近い面積が確保されています。
ただ、当物件には140㎡台のものもありますし、平均専有面積100㎡超は当たり前、大きなものだとパークシティグランデ新浦安のように平均専有面積120㎡超となるのが新浦安エリアなのでとりわけ大きなものとまでは言えません。

柱の影響の少ない全体的にきれいな専有部形状ではあるものの、玄関前のアルコーブ的な空間は角住戸としてはイマイチですし、バルコニーも大きいとは言えない設計になっているなど、”面積以外”のポイントがもう少しあると良かった印象ではあるでしょうね。
当物件の最上階住戸(4階)にはルーフテラス付のものもあり、そういったお部屋と比較するとどうしてもパンチに欠けてしまうところはあります。

ダブルボウルはもちろんのこと、キッチンと洗面所の間にユーティリティスペースを設けるなど水回りの充実具合は流石120㎡超という感じですけれどもね。

坪単価は253万円。この上にある4階住戸が第1期の最高額住戸(9,998万円)であり、物件内で視界面の魅力が最も高いポジションゆえに物件内で上限に近い単価設定になっています。

当物件は敷地形状的に敷地内向きとなるお部屋が少なくなく、そういったお部屋の低層階には200万円未満のものもあるので(別の言い方をすると約3割高い)、単価差は結構大きなイメージではあるのですが、”利便性をある程度妥協した立地”であるのは紛れもない事実で、この地に魅力を感じる方の多くはやはり”海眺望”や”開放感”を求めているのでこういったお部屋に大き目のプレミアムが乗っかるのは当然ではあるでしょうね。

中古を含めればこういった大きさのお部屋はいくらでもありますけど"新築のこの面積帯のお部屋"が1億未満で手が届くというのはこのエリアならではの大きな特徴ですし…。
五輪延期で悩ましい状況に陥ってしまいましたが、ハルミフラッグが人気になった一因として”眺望良好な100㎡超の新築(厳密には新築ではないですけども…)が1億未満で買える”というのもあったはずで、知名度・話題性に加えあちらは23区内都心中央区という立地面でも遠く遠く及びませんが、当物件の条件の良いお部屋には似た要素があるとは思っています。

完成後2年以上が経過しても未だ分譲中のクオン新浦安の条件の良いお部屋は坪単価300万円近い水準であり、100㎡超ともなるとグロスにかなりの差が出てくるので新築でこの水準ならば一定のニーズはあるのでしょう。

この価格帯で床暖房がないのはどうかと思いますけど…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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