プレシス川崎レジデンス【バランス良好な立地ですけどここまでの価格とは…】14階60㎡7,310万円（坪単価402万円）

プレシス川崎レジデンス。

所在地：神奈川県川崎市幸区南幸町2-5-1他（地番）
交通：川崎駅徒歩8分、尻手駅徒歩12分、京急川崎駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、70戸

当物件の敷地が面した南河原銀座ハッピーロード沿いには2016年にクリオラベルヴィ川崎南幸町、その少し西側には2018年にリシャール川崎ザ・ウエストなど、近年ボチボチ分譲マンションが供給されているエリアになります。

ただ、駅前が広域に渡り商業エリアとなった川崎駅において徒歩8分内の分譲マンションはけして多くありませんし、クリオが30～40㎡台、リシャールが30㎡台のみであったのに対し、こちらは30～40㎡台に混じり60㎡台のファミリータイプがあるのも1つの特徴になるでしょう。

川崎駅徒歩8分の高い交通利便に加え、ラゾーナが徒歩4分という西口駅前エリアの買物利便性が最大のポイントなのは間違いありません。
ただこのエリアはそれだけではなく、商店街沿いではあるものの大通り沿いではないなりの落ち着き、そして、南河原小学校が徒歩6分、南河原中学校が徒歩2分など子育て世代にとっても悪くない条件がそろっているあたりも良いポイントと言えそうですね。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の3LDK、東南北の三方角住戸です。三方共に10階前後の建物に囲まれる（東側はハッピーロードを挟んで）というなかなか際どいポジションではあるものの、この上層階住戸はいずれの前建も越えてくるので中層階以下とは大きく異なる魅力の高いポジションになります。

間取りは物件内では最も大きなその唯一のファミリータイプになるのですが狭小3LDK（50㎡台中盤の3LDK）で有名なプレシスシリーズということで60㎡にギリギリ乗せた程度の小ぶりなものになっています。

間取りの特徴を挙げるならば、やはり細長い敷地東側に設けられた1フロア1戸の東向きゆえに、三方に開口部が施されている点になると思います。
ただ、同プランの中層階以下はそのように前建の影響が小さくないこともあってか三方角住戸としてはかなり開口部が制限されてしまっているのは残念ですね。

南・北だけでなく東側（建物をハッピーロードから結構セットバックしてるので、中低層階でもハッピーロードの向かいの前建までの距離は結構確保出来ている）ですら開口部は小さく、まして視界抜けも良好な上層階住戸でのこの開口部は本当に勿体なく感じてしまいます。

一方で、廊下は短め（玄関下足スペースを奥行とあるものに出来ているあたりも◎）で効率性という点では悪くないでしょう。また、専有面積のわりに収納はかなり充実しており、効率性あっての賜物だと思います。

この専有面積だといくら効率性を高めようとLDは小さくなってしまいますし、リビングインの洋室3室いずれもがLDと一体利用しやすいタイプになっていないのは残念ですが…（洋室3の引き戸は完全に開け放てるものになっていると良かったでしょうね）。

坪単価は402万円。近隣のファミリータイプの供給で言うと、ザ・パークハウス川崎レジデンス（2016年。平均坪単価約330万円）、プラウド川崎柳町（2018年。平均坪単価約340万円）といったところがあり、今の相場とそう差のない2018年に分譲されたプラウドの最上階角住戸すら上回る水準というのは正直驚きました。
70～80㎡台中心の”正統派ファミリータイプ”で構成されたプラウドとはグロスでの差はけして小さくはありませんが、ここは”ファミリータイプの範疇ではなく、コンパクトな30～40㎡台の延長”という感じで値付けされた感があり、むろんザ・パークハウスやプラウドのようなブランド感もありませんのでこの価格設定には違和感がありますね。

川崎区本町1丁目の線路沿い（大師線）ということで川崎駅までの徒歩分数以外は相違点も多いポジションではあるものの、今春より分譲中のプライムスタイル川崎の60㎡前後（2LDKなんですけどね…）の上層階が330～340万円というあたりからしてもやっぱり強気な水準と感じます。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。