クレヴィア小杉御殿町【等々力緑地隣接×時代の先頭を走るプランニング】4階110㎡10,950万円（坪単価330万円）

クレヴィア小杉御殿町。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉御殿町1-1006-1（地番）
交通：武蔵中原駅徒歩16分、武蔵小杉駅徒歩19分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：4階建、47戸

新丸子駅も武蔵小杉駅と同じぐらいの距離感で使えはするものの、いずれの駅も非常に距離のあるポジションです。武蔵小杉駅方面への最寄りのバス停（市営等々力グランド入口）までも徒歩5分ということで使い勝手がよいとは言えません。

ただ、北側道路の向かいが等々力緑地（テニスコートとの間には深い緑がある）という特徴あるポジションで、むろん多摩川河川敷なども近いので散歩、ジョギングはもちろんのこと、様々なスポーツを日常的に楽しみたい方にとっては非常に魅力的な物件になるでしょう。
フロンターレの試合がある日はかなりざわつきますので、自身もしくはお子さんがサッカー好きなご家庭が特に向いているのは言うまでもないところでしょうか。

ここいらへんは駅距離があることもあってかあまり分譲マンションが存在していないエリアで、等々力緑地隣接（道路を挟んでのもの）ともなると非常に貴重です。

しかしながら、やはり駅距離は大きなネックの1つで、コンビニ（セブンイレブン）が徒歩7分、スーパー（まいばすけっと）が徒歩9分となるなど買物利便もイマイチなので余計に気になりますね。
こんな立地なのに駐輪場が55台分しかないのは意味が分からないし…。
※多くのファミリー向け物件では戸あたり2台分あるのが一般的。

通学区の中原小学校が南側道路の向かいにあり、校門まで徒歩2分というのは子育て世代にとって魅力的な点でしょう。

公式ホームページ

お部屋は110㎡の4LDK、南東北の三方角住戸です。南は戸建の先に中原小学校の校庭、東は小杉神社、そして北は等々力緑地の緑が望めるという最上階プレミアム住戸ならでは絶好な条件のお部屋になります。

基本的には南と北のいずれかを主開口部としたお部屋で構成された物件なのですが、こういった最上階住戸は面積が大きめということもあり、南向き（日照）と北向き（緑ビュー）が両立出来ています。北側にルーフテラスが設計されているあたりも上手いですね。

間取り面ではやはりHANAREが最大の特長になるでしょう。共用廊下を介してのこのようなスペースというと、パークマンション三田綱町ザ・フォレストのアトリエを思い出すのですが、あのような超高額物件ではないのにこういったスペースが導入されていることでより差別化が図れていると思いますし、テレワークが広がるこのタイミング（このような特定住戸専用のHANAREだけでなく共用スペースとして借りることが出来るシェアタイプのHANAREもあります）でこの提案が出来ているというのは凄いことですね。当プロジェクトに先立ち昨年2019年夏に計画地周辺でアンケートを行った結果、導入に至ったとのことで先見の明というか時代の流れをキャッチする早さに驚かされます。

当住戸に限って言うと入口こそ別ですが、HANAREスペースはメインの専有スペースと完全に隣接した位置にあり、かつ、洋室3室全てがルーフテラスに面した緑ビューになるのでさらにHANAREが必要だったかというと少々疑問ではあるのですが…（最上階には南に面した居室しかないプランもあり、そういったお部屋のHANAREはより意味のあるものになっています）。

また、気になるのは居室畳数などのバランス感ですね。
110㎡もありながらLDは15畳ちょっとしかなく洋室4室に加えHANARE（専有面積に含まれます）も設けたこと、また、専有部形状が歪となったことによる長めの廊下なども影響し、少々クセの強いプランになってしまっています。

収納は充実、洗面所もダブルボウルとするなど専有面積なりの部分も見られますが、浴室は1822ぐらいやって欲しかったですし、いずれの洋室もリビングと一体にした3LDK的な使い方が出来ないなど（これだけの面積がありながらそれほど大きな空間がない）、少々のチグハグさを感じるのです。

LDにおいて、南だけでなく東にもしっかりとした開口部を設けることが出来ているあたりは良い点なのですが…。

坪単価は330万円。3階の南東角（77㎡）とほぼ同じ単価設定で、日照と等々力緑地ビューの両立が出来る最上階プレミアム住戸ながら単価が伸びていないのはやはり嵩んだグロスが影響してのものでしょう。

売りやすくするために安易に狭小プランに走りがちなこのご時世においてこういった非常に個性的なプランが成されていること自体非常に価値あることです。実際、ワクワク感というか駅距離があっても一度住んでみたい気持ちにさせられる物件・プランではあるのですが、やはりLDの大きさや浴室周りなどが専有面積・価格のわりに中途半端な印象があり、こういったプレミアム住戸（億ション）という位置づけを目指すのであれば”さらに徹底して欲しかった”という思いはありますね。

最上階には8戸ものプレミアムプランがあり、いずれもエリア的にはかなりの高額プランになりますので、いずれにしろ単価を伸ばすのは簡単ではなかったはずですが…（1戸や2戸だけこういったプランがある形ならば単価はもっと伸びていた可能性が高い）。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。