シティハウス日暮里【整った駅徒歩4分×珍しく角住戸らしいプラン】72㎡8,500万円(坪単価393万円)

シティハウス日暮里。

所在地:東京都荒川区東日暮里6-55-10他(地番)
交通:日暮里駅徒歩4分、西日暮里駅徒歩8分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:15階建、42戸

日暮里駅徒歩5分圏内はここ数年だけでもプラウド日暮里アトラス日暮里ウエストレジデンスオーベルアーバンツ日暮里グリーンパーク日暮里プレミアムレジデンス日暮里雅苑オープンレジデンシア日暮里アトラス日暮里マスターコートクリオ日暮里セントラルマークスなど盛りだくさんな供給状況にあるので、この徒歩4分がとりわけ目立つことはありません。

しかしながら、この尾久橋通りから内に入り、線路や舎人ライナーの高架などからも離れたポジションは駅徒歩5分圏内としては落ち着きのある方で、ここ数年の間に供給されたそれらの物件の中では「駅徒歩3分×通りの内側×全戸南向き」だったオープンレジデンシア日暮里に次ぐ”バランスのとれたポジション”という印象になるでしょうか。

こちらもオプレジと大差ない小ぶりな物件にはなるものの、住友不動産によるものなのでブランド感がありますし、淡泊なプランの多い昨今の住不物件の中では"間取り面での特徴"が感じられるあたりも悪くありません。

再開発が進行中の西日暮里駅前エリアまではそれほど近くはありませんが、少なからず期待が出来る距離感ですし、日暮里駅前の物件では必ず申し上げているように交通利便性においては本当に申し分のない立地条件でしょう。

なお、通学区は第二日暮里小学校で徒歩6~7分の距離感になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南方向尾久橋通り沿い付近までいけばマンションなどのこのぐらいの高さの建物が数多くありますが、その手前は低層の建物が多く離隔は十分です。また、道路の向かい東側は11階建のマンションなので、この上層階住戸からだと日照・眺望共に魅力があるでしょう。スカイツリーも見えそうですね。

間取りはそのようなポジションということもあり物件内で最も大きなものになります。ここは交通利便性が最大の焦点となる駅前ポジションですし、近年の住不物件の傾向から言うと60㎡台後半ぐらいの面積帯の3LDKであっても何らおかしくなかったのですが、意外にもしっかり目の面積が確保されており、オマケに共用廊下側の柱もアウトフレーム化されているという予想外(笑)の好設計です。

南面(妻面)中央部には柱の食い込みがあるので完全アウトフレームでこそないものの、居室形状も非常にきれいですし、さらに南面にかなりしっかりとしたバルコニーを設けるなど、単調さ・淡泊さを覚えることの多い住不物件の中ではかなり配慮が行き届いたものという印象ですね。

リビングインの洗面所の扉位置は結構目立つところにあり、ここいらへんは相変わらず…という感じではあるものの、LD周りは角住戸らしく非常に開口部が充実していますし、玄関にも門扉付のポーチを設けるなど、”立派なお値段水準の角住戸らしさ”を感じることが出来るプランです。

坪単価は393万円。先行する同じ住友不動産のパークスクエア日暮里と比較すると1割ほど高い水準ではあるものの、駅距離が違いますし特長あるプラン面を加味すれば違和感まではないでしょう。

2018年分譲の駅徒歩1分クリオ日暮里セントラルマークスの70㎡台上層階よりも高いですし、やはり強気な値付け(妥協ない値付け)で有名な住友不動産の物件だけあってしっかりとした水準です。ただ、ここ最近で言うとここに比べれば駅距離のあるクレヴィア日暮里ザ・レジデンス及びザ・プレイスプラウド日暮里テラスなどもパークスクエア日暮里とそう差のない水準で供給されている状況ですし、この物件の立地や間取り面のパフォーマンスからしたらこのような水準になるのは分からんではないですね。

まぁ、共用面はここ2~3年の住不物件によくある淡泊な印象のあるもので、この価格帯の物件ならばさらなるインパクトや高級感といったものがあって欲しかったとは思いますけれども…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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