エクセレントシティ船堀Ⅴ【バランスの良い徒歩10分】3階76㎡6,258万円(坪単価273万円)

エクセレントシティ船堀Ⅴ。

所在地:東京都江戸川区船堀5-1316-2他(地番)
交通:船堀駅徒歩10分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:5階建、49戸

船堀駅界隈で5物件目になるエクセレントシティシリーズです。これまでの中では最も駅から距離のあるポジションですが、それでもフラットアプローチの徒歩10分ですし、一之江境川親水公園が徒歩1分となるなど環境面での魅力も窺えるポジションになります。

同じ船堀5丁目の駅徒歩7分で昨年からグローリオレジデンス船堀が分譲中で、駅が近いことに加え、いなげや、船堀第二小学校、船堀スポーツ公園(ここいらへんでは大きな公園)が至近となるなどかなりバランスの取れたポジションという印象でしたが、ここもそこから徒歩3分程度しか離れていないので近い環境にあります。

江戸川区らしく近隣には複数の児童遊園がありますし、駅徒歩反対方向の一之江通り沿いにはライフ(徒歩6分)、ユニクロ(徒歩5分)などがあるのもポイントの1つですね。

船堀駅徒歩9分ではまもなくパークホームズ船堀も分譲開始される状況で、ブランド感はもちろんのこと南面的な魅力ではかないませんが、こと買物利便においてはこちらのエリアの方が一歩リードしています。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-11-25_21-44-12_No-00.png
お部屋は76㎡の3LDK、北東角住戸になります。東側は隣接こそしてはいないものの、低層建物を挟んで一之江境川親水公園になるポジションなので、緑が望めます。
北側も3階だと視界抜けが得られる感じではありませんが、高い建物でも3階程度なので圧迫感などはなくまずまずのポジションと言えるでしょう。

間取りは物件内で最大級のルーバル付プランになります。南向きではないものの、南東角や南西角と同等の面積が確保されているあたりは親水公園方向が望めることなどが加味されてのものになるでしょうか。

このご時世にしては専有面積が大きめで特に収納面が充実していると感じるプランですね。

一方で残念なのは居室等の配置でしょうか。LDやキッチンがルーバルに面しておらず、LDK全体として角住戸らしさに欠けている点、また、洗面所への入口がかなり玄関に近い点も気になります。

また、一見、角住戸としては廊下は短めではあるものの、キッチン横に実質的な廊下部分が結構大き目に混入しており、その部分はLDにカウントされていますのでLDが数字(12畳)よりも小さく感じる可能性が高いでしょう。
開口部も小さいですし、この面積帯のプランでこのLDの感じはちょっとバランスが悪いのかなと…。

坪単価は273万円。南西角のルーバルプランはもう少し上の水準にはなるのですが、このプランも物件内では単価が高い方であり、そのしっかり目の面積帯が影響しグロスは6,000万円を優に超えています。パークホームズは大手物件らしく80㎡台まであるので7,000万円近いグロスのお部屋もありますが、単価自体に大きな差はありません。

ルーバルに面して屋上緑化がなされているあたりは1つの魅力ではあるものの、親水公園隣接というわけではないですし、やはり南向きでないのはこういったエリアにおいては欠点になるのでもう少し見やすい水準になっていると良かった印象ではあるでしょうね。

平均的なところで言うと、駅距離がある分、グローリオレジデンス船堀(平均坪単価約265万円)よりは幾らかこなれてはいます。ただ、このプランは角住戸(しかもルーバル付)にしては地味な印象のあるものですし、もう少し価格で勝負して欲しかったですね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment