ジオ馬込【面積を絞るのは仕方ないにしても角住戸らしさは…】4階65㎡7,000万円（坪単価356万円）

ジオ馬込。

所在地：東京都大田区南馬込2-905-1（地番）
交通：馬込駅徒歩11分、大森駅徒歩15分
用途地域：第一種住居地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：5階建（建築基準法上は地上4階地下1階建）、46戸

従前この地にはキリンビール大森寮がありました。環七などからしっかりと内に入った落ち着きある低層住宅街ということで大企業の社宅跡地らしい良好な環境下にあります。

気になるのはやはり駅距離でしょうね。そこまできつくはないものの細かな起伏のあるエリアなので駅徒歩分数以上の労力が必要になります。大森駅方面へ行くにも起伏がきついですし、交通便よりも環境面を優先したい方に適した立地と言えるでしょう。

たぬき山公園が徒歩4分、蘇峰公園が徒歩7分など昔ながらの住宅エリアゆえの豊かな環境がありますし、通学区の馬込第二小学校が大通りを越える必要のない徒歩5分となるなど子育て世代にとって魅力を感じやすい立地でもあると思います。

駅界隈までいかなくとも（馬込駅界隈には大してお店ないですけど…）環七沿いに出ればわりとお店があり、まいばすけっとが徒歩3分、ライフが徒歩5分になるなど、駅距離があるわりに買物便が良好なのもポイントの1つです。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、東角住戸です。敷地南東端（東端）の第一種低層住居専用地域部分に位置したプランで標高の低い南東側道路沿いから見ると普通に”4階部分”です。しかしながら、敷地の中ほどが高くなった土地であることが影響し、南東側道路沿い（エントランス階）が建築基準法上の地下1階、それに伴いこちらのお部屋も3階扱いになっています。
広域ではないものの、近隣だけはちょっとした南傾斜になったエリアで、南東方向は戸建を中心とした低層住宅街が広がっているので、この最上階住戸（第一種低層住居専用地域側のこの棟においては最上階）からは日照だけでなく視界抜けも出てきますね。

間取りはそういった良好なポジションの最上階住戸ながら60㎡台中盤でしかなく、価格面でグロスを抑えたい販売上の意向が強く出てしまった典型的なケースになります。

一見して廊下は短いものの、LDの入口ドアがかなり玄関側に寄せられており、LD内の事実上の廊下部分も含めるとけして効率的なプランではありません。65㎡でも効率性が高ければ3LDKとして違和感少ない使い勝手が期待出来るのですが、この効率性での65㎡は少々厳しい印象がありますね。

LDは表記上10.2畳ですが、実際はそれよりもかなり狭く感じるでしょうし、見ての通り収納も少なめです。

開口部は地味、また、洗面所がリビングインとなるなど角住戸らしさに欠けてしまっているのも残念な点になるでしょう。

坪単価は356万円。3LDKで言うと平均で330万円ほどになるであろう物件（グロスの嵩みが抑えられる50㎡台の2LDKだともっと高い）で、視界も良好な上層階角住戸なりのお値段設定になっています。

一昨年にライフ至近の駅徒歩7分で分譲されたガーデンテラス馬込プレミアム（コンパクトタイプが平均を押し上げたため全体平均は約340万円）の3LDKに近い単価で、駅徒歩10分を超えてしまうことや角住戸ながら地味目なプランであることからしてもこの価格設定は残念に感じますね。

60㎡台中盤まで面積を抑えたことで単価を限界まで追求した形で、このご時世ある程度面積を抑えるのは仕方ないにしろ角住戸感までは抑えて欲しくなかったです…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。