ジオ馬込【エントランスが共に地下1階という珍しいケース】4階57㎡6,290万円(坪単価365万円)

続けて、ジオ馬込。

設計はIAO竹田設計、施工は新日本建設です。
当物件は敷地内に起伏があり、かつ、高さ制限の異なる2つの用途地域に跨ってるので少々複雑な構成になっています。

敷地は中ほどで「南東部の第一種低層住居専用地域(最高高さ10m)」と「北西部の第一種住居地域(第二種高度地区による斜線制限)」に分かれており、建物自体に4フロア構成の部分と5フロア構成の部分があるのですが、さらに言うと、最も標高の高い敷地中ほどのグラウンドレベルが建築基準法上の1階という扱いになっており、道路に面した敷地両端部分が共に建築基準法上の地下1階になるという珍しいケースになります(一方向に敷地が傾斜していることで、片側が地階、もう1方が地上階というのはわりとよくある)。

しかも敷地北西部のメインエントランスは道路から"階段を数段上がった後"の地下1階であり、平均地盤面の高さが影響した法律上のものとは言え少々不思議な感覚にはなりますよね。

なお、当物件のデザイン面での最大の特徴にもなっているのがそのメインエントランスに向かう階段周りの空間設計でしょう。

石畳の階段はしっかりとした幅のあるもので照明なども良い感じに仕上がっているのでかなり趣があります。
外観デザインに関しても外壁やバルコニー周りに多様なマテリアルを用いたことで見る方向によって印象が異なる繊細さがあり、価格帯なりに気を使っている様子が窺える物件です。

エントランスホールは総戸数なりの小ぶりな印象ではあるものの、そのメインエントランス周りの植栽空間はかなりしっかりしており、帰宅するのがちょっと楽しくなる空間と言えるでしょうね。

こちらメインエントランス側にはスロープがなく(階段のみ)、ベビーカーなどの場合には南東側のサブエントランス(駅とは反対方向)を利用しないといけないのはちょっと残念ですが…。

前回のジオ馬込

公式ホームページ
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お部屋は57㎡の2LDK、南西向き中住戸です。南西方向は接道していませんが、戸建エリアになっており、この階からだと日照だけでなく視界抜けも出てくる良好なポジションです(隣地側はグラウンドレベルが高く窓からの眺めは一般的な3階住戸に近い)。

間取りは一般的な大きさの2LDKですが、完全アウトフレーム化された柱の食い込みのないプランなので効率性は上々です。

少し奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のある形状で、やはりLDの入口付近に事実上の廊下スペースが大きく混入してしまっているのは注意が必要ですが、収納も充実していると感じます。

洋室2の引き戸がきれいに開け放てるようになっているとさらに良かった印象ではあるものの、幅のある連窓サッシも魅力的でしょう。

坪単価は365万円。テラスの前が壁(上部に植栽)になる地下住戸ですが、60㎡台半ばの3LDKにこちらよりも安い6,000万円未満のものがありますし、上層階とは言えとりわけ特徴があるとは言えないこのプランがこの価格というのは少々違和感があります。

駅距離や環境面から言ってこういったディンクス向けのプランのニーズが旺盛なエリアではないですし(お子さんが小さいうちはファミリーでもいけますが…)、50㎡台のプランもわりとたくさんある物件(少なければニーズを吸収しやすい)ということを考えても強いと感じます。

設備仕様面は、スケール的に仕方のないところではありますが価格帯からするとディスポーザーがないのはちょっと残念です。ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板はありますし、バスルームの照明に調光調色機能を標準搭載するなどの特色もあるのは悪くありません。

管理費は318円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模なりに高めの水準です。

駐車場は身障者用を含む全8台でいずれも平置になります。
そのように50㎡台の他、30㎡台まである物件なので駐車場の台数はそれほど違和感はないのですが、駐輪場の65台は少々少ない気がしますね。
ファミリー世帯はもちろんのこと、ディンクス住まいで2台所有というケースも普通にあるでしょうから…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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