ザ・パークハウス経堂レジデンス【宝の持ち腐れ的な…】5階75㎡9,098万円（坪単価400万円）

ザ・パークハウス経堂レジデンス。

所在地：東京都世田谷区経堂5-719-2他（地番）
交通：経堂駅徒歩9分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：7階建、91戸

経堂駅からは南西方向、烏山川緑道界隈に誕生する4つ目のザ・パークハウス（ここはコスモスイニシアとのJV）でこれまででの中でダントツで大きなものになります。共同薬品の建物やコインパーキングなどがあったところで敷地面積3,300㎡超と結構なスケールを有した物件になりますね。
1つ目のザ・パークハウス経堂に次いで烏山川緑道に面しているという特徴もあり、緑道の西側になりますので千歳船橋駅も徒歩10分程度で使えるポジションになります。

烏山川緑道は暗渠部が緑道化されたありがちなケースですので、緑道沿いのこの地は近隣よりもやや低く、水害のハザードエリアに入ってしまうのは懸念材料の1つにはなるのでしょうが、利便性と環境面のバランスにおいてはかなり高いレベルにある物件と言えるでしょうね。

駅距離は徒歩9分なので可もなく不可もなくでしょう。しかしながら、ライフとオオゼキが共に徒歩2分、そしてビーバートザン（ホームセンター）も徒歩2分という買物利便が非常に高いエリアですし、その烏山川緑道の他にも至近に石仏公園、南台公園、南公園など緑あるスペースが充実しているあたりも魅力の1つになるでしょう。

なお、通学区は桜丘小学校で徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、南向き住戸です。道路の向かい南側には5階建のコスモ経堂リベディアがありおよそ半分程度がかかる形ですし、その他にも戸建の先にエクレール経堂があるので上層階住戸にしては芳しい感じではないですね。日照はむろん良好ではありますけど…。

そもそも当プランは敷地東端の「東向きの棟の南端」に位置したお部屋であり、この東向きの棟のプランは基本的に烏山川緑道側を向いた東向きなのですが、なぜかこのプランは”南東角住戸”ではなくその視界が芳しいとは言えない南側にしか開口部がないという不可解な設計になっています。

こういった上層階は東側は緑道に沿う形での視界抜けが得られますし（この住戸のポジションは緑道沿いにはなりませんが、前建を越え東方向にカーブする緑道を沿って視界抜けが得られる）、なぜにLDの東側に開口部がないのか本当に意味が分かりません。

当物件は次の記事で言及するように外壁に「特殊塗装」を採用しており、この東側の壁面の一部はその特殊塗装のアピール的な意味合いがもしかするとあるのかもしれませんが、それで東側の視界を捨てるというのは解せないですからね…。

そもそも南面に拘った（？）わりには南面の開口部もさして充実しておらず壁式構造なんじゃないかと錯覚するレベルの貧弱な開口部（汗。柱があるのでもちろんラーメン構造です）ですし、特に洋室1・2の開口部に関してはどうしてこうなるのかと…。

南側のマンションとのお見合いを考慮するならば南向きをメインとする必要はなかったはずですし、宝の持ち腐れ感が顕著なプランだなと…。

キッチンが大きいのは魅力の1つですが、南側の柱が食い込んだ上に廊下もそれなりに長いので75㎡として有効面積が大きい感じではないですし、LDの東端の歪なスペースも使いづらそうですね。

坪単価は400万円。最上階にもう少し高いお部屋がありますが、物件内で高水準のお値段設定になっています。面積は物件内で最大となりますし、全室南向きであることもあってか”目玉的な位置づけ”のようなのですが、"その位置づけなのにこのプラン"と考えると余計にげんなりしてしまうというのが正直なところです…。

当物件は経堂駅を最寄りとする地にしばらくぶりに誕生する分譲マンションな上、平均坪単価で360～370万円といったところになるこのご時世にしてはリーズナブルな設定になった物件で、第1期の供給が68戸とこのご時世にしては大盛況な状況（むろん契約率にもよりますが人気は上々のようです）にあるので文句は言えないのかもしれませんが…。

ちなみに、駅距離がほぼ同じで（桜上水一丁目なので方角は大分異なります）、今よりも大分マンションが安かった5年前に分譲開始されたパークナード経堂フォレスト＆スカイの平均坪単価が約365万円でしたので、いかにこのご時世のこのお値段設定が目に優しいかが分かると思いますし、2014年のザ・パークハウス経堂翠邸とザ・パークハウス経堂プレイスの平均坪単価310～315万円と比べた場合にも2割までは上昇していませんのでやっぱり控えめな設定ですよね。
※エリアにもよりますが2割3割上昇が当たり前なのが今の相場になります。

コロナ前でまだ浅草が盛り上がっていた昨年、控えめな価格帯であっさりと完売したザ・パークハウス浅草に近いものがあると思います。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。