サンリヤン横浜鶴見ブランシエラ【花月園駅前の再開発を先取り】72㎡5,400万円台（予定）（坪単価約249万円）

サンリヤン横浜鶴見ブランシエラ。

所在地：神奈川県横浜市鶴見区生姜4-842-1他（地番）
交通：花月総持寺駅（旧花月園前駅）徒歩4分、国道駅徒歩6分、生麦駅徒歩7分、京急鶴見駅徒歩15分、鶴見駅徒歩16分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：10階建、104戸

ポジションとしては線路と第一京浜の間になりますが、どちらにも面してはいないです。

今年3月に花月園前駅から名称が変わったばかりの花月総持寺駅がほど近いポジションで、線路の反対側になるとは言え花月園競輪場跡地の最開発は当物件にとっても大きなポイントになるでしょうね。

跡地のおよそ半分、北西側の地では現在鶴見花月園公園（仮称）が工事中で、来年秋頃の完成予定となっています。緑地とともに、草地広場や遊具広場などを整備、また、災害時の避難拠点となる防災機能も有した約4.3haもの広大な公園で、地域の憩いの場となるのは間違いなさそうです。

また、跡地の残り半分（線路を挟んでこの物件側（駅側））ではUR・大和ハウス・京急・三信住建が住宅を整備する予定になっており、一般の分譲マンションも誕生するはずなので、そことの比較で言うと当物件の先物買いは少々悩ましいところではあるでしょうね。

こちらは線路との間にマンション1棟を挟んでいるとは言え、やはり線路の影響は不可避ですし、再開発マンションよりも優れている点は見出しづらいのかもしれません。

このままの相場で推移すればおそらくこちらの方が安いはずですが、再開発マンションも土地柄そこまで高級感を追求したものになることはないはずで、価格帯の被りは多少なりともあるのではないかと思っています。

当物件の立地に関して付け加えておくと、第一京浜からは1本内に入っている点はやはり悪くありません。このあたりのマンションは第一京浜沿いになることが少なくないですからね。

また、花月総持寺駅前はほとんどお店が存在しませんが、マルエツが徒歩1分のところにあるのは大きな材料ですし、通学区の生麦小学校も徒歩7分というあたりも50～70㎡台で構成された物件として評価出来る点になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、南角住戸です。南東側道路の向かいには11階建のクリオ鶴見八番館がありますが、南～南西にかけては戸建などの低層住宅で構成されており、この低層階住戸でも日照を得ることが出来ます。

物件内では線路から遠いポジションになりますし（西方向はそれほど高い建物がなく線路の影響はあります）、物件内では日照などとのバランスで最も優れたポジションになるでしょうね。

間取りはそのようなポジションゆえに物件内で最も大きなものになっており結構個性があります。

角住戸としてはけして大きな面積ではないものの、書斎コーナーを設けた8畳の洋室1はかなり特徴的なものです。テレワークニーズを考慮してのものでしょうか。

一方、そういった「＋α空間」を設けたがゆえにLDは11.2畳と小さめですし、角住戸ながら洗面所がリビングインになっているあたりも気になる材料の1つです。

ただ、LD隣接の洋室3の引き戸はきれいに開け放つことが出来るウォールドアになっているので広々とした空間としても使えますし、廊下を一直線としつつもクランクイン設計にした玄関も悪くありません。

この形だと扉を開けた際に玄関の中が共用廊下から見えてしまうのは気になる点ではあるものの、玄関からはLDなど住戸の奥が見えることはないでしょう。

坪単価は予定価格で約249万円。上層階は280万円ほどの立派な水準ということで思っていた以上に差がありますし、この南角住戸は坪単価200万円台前半が大半となった他のプランに比べて随分と立派な設定になっていると感じます。

上述のように物件内では最も優れたポジションであるのは間違いありませんが、南東側はクリオの影響がありますし、とりわけ魅力的な眺望が得られる感じではありませんので、他プランとの価格差はもっと小さい方が適切だったようには思いますね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。