クレヴィア山吹神楽坂【御殿町とは大分異なる印象の「HANARE」】6階57㎡7,990万円(坪単価463万円)

クレヴィア山吹神楽坂。

所在地:東京都新宿区山吹町360-4(地番)
交通:江戸川橋駅徒歩4分、神楽坂駅徒歩9分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:8階建、49戸

2016年分譲のプレミスト新宿山吹からさらに西側に入っていったところで、江戸川橋通りからはかなり内に入ることで落ち着きがありつつも駅徒歩4分というバランスの取れたポジションです。

こちらは江戸川橋通りの東側の地蔵通り商店街側ではないので、買物利便は多少劣りますが、駅徒歩4分内でこういった立地の物件は少ないですね。

なお、先行するザ・パークワンズ山吹神楽坂(20~40㎡台)とは異なり駅徒歩5分内になるのは良い材料である反面、神楽坂駅へは距離が出てくるポジションで、この界隈も低地になりますので神楽坂駅へのアクセス性はお世辞にも高いとは言えません。

神楽坂駅から見て「坂下の徒歩10分圏内の物件」は東五軒町側も含めかなり多く存在しているという点から言っても"江戸川橋駅に焦点を当てるべき物件"という印象にはなるでしょうね(神楽坂駅を日常的に利用したいのであればこちらの側のエリアにする必要性をあまり感じない)。

ちなみに、そのような駅近物件ということが影響してか当物件はそのコンパクト中心のザ・パークワンズに近い20~50㎡台のみで構成されています。

コンパクト中心の総戸数49戸ということからお分かりのように結構な小規模物件になるのですが、先日取り上げたクレヴィア小杉御殿町と同じ「+HANARE」が採用されており、そういった点も興味深い物件にはなるでしょう(御殿町ほど大々的な感じではなくあちらとは異なり若干の”苦し紛れ感”はある。詳細は次記事)。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-11-29_10-50-8_No-00.png
お部屋は57㎡の1LDK+S、南西角住戸です。道路の向かい南南西~南西にかけて6階建のビルがありますが日照は良好、かつ、南東方向や西方向の前建は越えてくるというまずまずのポジションになります。

間取りは、物件内では最大級の大きさとなった実質2LDKで、2LDKとして無難な面積のプランではあるものの、効率性という点では疑問が残りますね。

角住戸とは言え、57㎡にしては廊下が長めに感じますし、バルコニー側ですら柱が食い込んだ設計になっているあたりも残念です。

フロア面積が大きいとは言えないスケール感の物件ですので致し方ない面はあるでしょう(敷地面積500㎡ちょっと、空地率も約31%と非常に低くなっています)。
しかしながら、お値段的にはかなり立派な水準の物件になるわけですし、奥行の浅いバルコニー、玄関扉を開けた瞬間に”エレベーター待ちの方とこんにちは”してしまう点など、全体的に配慮に欠けていると感じる部分は少なくありません。

内廊下物件とは言え、角住戸なのに洋室1室が行灯部屋になってしまっているあたりもしかりですね。

坪単価は463万円。30㎡台の南東角住戸などと比べ単価差はほとんどなく、日照面が大きな付加価値とまでは言えない50㎡台(ファミリータイプならばもうちょっと付加価値にはなるのでしょうが…)であることを考えても、約8,000万円のグロスの嵩みは気になるところでしょうね。

神楽坂駅前のピアース神楽坂ヒルズと比べたらもちろんのこと、同じ神楽坂の坂下エリアでもブランズ神楽坂(神楽坂駅徒歩6分、かつ、JR飯田橋駅徒歩9分)と比べてもやはり安くはあるのですが、ザ・パークワンズ(平均坪単価約405万円)がこのご時世にしてはやや控えめ(間取りにかなり際どいものがあったことも影響してはいる)だったこともあり、もう少し見やすい水準でもおかしくなかったという感覚にはなりますね。
こちらも間取りイマイチですし…。

まぁ、ピアースやブランズの間取りもイマイチなんですけども…、

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment