クレヴィア山吹神楽坂【2LDKならばもう少し…】4階43㎡5,890万円(坪単価455万円)

続けて、クレヴィア山吹神楽坂。

設計はエル設計事務所、施工は合田工務店、そしてデザイン監修は陣設計です。
陣設計は2018年のクレヴィア文京関口(設計及びデザイン)や先日のクレヴィア小杉御殿町(設計及びデザイン)といったクレヴィアシリーズだけでなく他デベロッパーの物件でも腕を振るう実績豊富な会社です。

ここの設計は別会社が担当しておりデザイン監修のみという位置づけにはなるのですが、そのデザインはかなり個性的ですね。

外壁は主に2色の茶と濃灰のサンドエレガンテ(貝、砂、石などの自然の素材感を生かした仕上塗材。最上階の庇も茶系)、かつ、そこにホワイト系のマリオンを組み合わせたことで小規模ながらかなり存在感のある佇まいで、近年のデザイン性を追求したクレヴィアシリーズの流れそのままという印象を受ける物件です。
※設計コンセプトは「リベラルモダン」、また、カラーコーディネートには「団十郎茶」「小町鼠」などといった日本の伝統色を採用。

一方、敷地面積500㎡ちょっと、かつ、20~50㎡台の総戸数49戸というスケールですのでエントランス周りにはとりわけゆとりを感じるようなことはありませんが、前回の記事でちらっと述べたようにクレヴィア小杉御殿町に次ぐ「+HANARE」採用物件で、共用部としては1階にある「HANARE(パブリック。個室ではない連続した3席のスタディスペース)」も1つの魅力にはなるでしょう。

ちなみに、「HANARE(プライベート。特定住戸専用のもの)」は「1階の2住戸」と「2階の1住戸」に専用のものが1階フロアに用意されており、言うならば”あまり利用価値があるとは言えない1階のスペース”を体よく活用した印象になります。

クレヴィア小杉御殿町は等々力緑地の緑を望む最上階に「HANARE」が設けられていたことで(プライベート、パブリック共)より価値を感じることが出来ましたが、こちらはちょっと残念な感じにはなるでしょうね(プライベートタイプの1つは道路に面した位置にありバイクガレージなどとしての利用を想定しているあたりは面白いですけど…)。

前回のクレヴィア山吹神楽坂

公式ホームページ
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お部屋は43㎡の2LDK、北向き中住戸です。道路の向かい北側は2~3階建(塔屋なども含めると4階相当もある)という感じで、視界抜けまでは得られないけども圧迫感などのないポジションになります。

間取りは43㎡ほどの2LDKということでかなり狭小感の強いタイプです。
近年は40㎡の2LDKなどもありますので、驚くには値しないものの、洋室2の大きさ・形状から明らかに無理した感が否めないものです。

内廊下物件の中住戸なので洋室1が行灯部屋になっているのは当然のことです。しかしながら洋室1・2共にLD側の引き戸の開きが中途半端なのでどちらも扉の開け閉めで気軽にLDと一体利用することが出来ない造りになってしまっていますし、洋室1と2を引き戸でつなげていることのメリットもあまり感じないような…。

先ほどのプラン同様にバルコニーも奥行の浅いタイプなのでそこに面した居室からの空間的な広がりもイマイチですし、”グロス価格を抑えて2LDKとして売りたい”デベロッパーの都合ばかりが表に出てしまったケースなのかなと…。

坪単価は455万円。こういった大きさのプランなので日照はそれほど関係ないでしょう。ただ、日照がほぼ皆無な上、視界抜けも得られないお部屋ですので強めの印象にはなります。

やはりデベロッパーとしては2LDKとしてグロスがこなれていることをアピールしたいでしょう。しかしながら、このプランでは胸を張って2LDKとは言えないのは明白ですし、「HANARE(パブリック)」という+α空間の付加価値もたかが知れていると思います(共用は共用でも個室タイプが2つぐらいあると良かった気がします…)。
いずれにしろこういった共用施設は蓋を開けてみないことにはどのぐらい利用者がいるか分からないので、過度の期待は禁物でしょう(住民の入れ替わりで自身の利用時間と被るヘビーユーザーが表れることもあるでしょうし…)。

設備仕様面は、小規模コンパクトのためディスポーザーはありません。また、40㎡台以上には食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのフィオレストーン天板が付いていますが、20~30㎡台にはありません(30㎡台にはミストサウナは付いている)。

管理費は442円/㎡。ディスポーザーはありませんが、20~50㎡台のみの総戸数49戸で内廊下を採用していることもあってかかなり高い水準です。共用施設としての「HANARE」もあるにはありますけど、この水準ともなるとちょっと負担が大きいと感じますね。

なお、駐車場はありません。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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