プラウド湘南藤沢ガーデン【リバーサイド×パークサイド】7階74㎡5,718万円（坪単価256万円）

プラウド湘南藤沢ガーデン。

所在地：神奈川県藤沢市川名2-303-1（地番）
交通：藤沢駅徒歩10分
用途地域：工業地域
階建・総戸数：11階建、93戸

2017年分譲のプラウド湘南藤沢テラスに次ぐプラウドで、同じ駅距離、さらに境川沿いの立地というのも共通しているので、当初は似た印象の物件になるのかと思いましたが結構違いますね。

最大のポイントと言えるのがテラスが全戸南向き（境川は西方向）であったのに対し、こちらは「境川向きの全戸西向き」である点でしょう。

当物件のポジションは境川の向かいに奥田公園が広がっていることで、単なるリバーサイド以上の魅力があり、そういった視界面を考慮しての全戸西向きが最大の特徴になるはずです。

南側隣接地に近藤乳業（工場）、そのさらに南側のエリアにはミネベアミツミ（大工場）のある工業地域で、南方向の景観（工場の建物は低いので視界は遮らないが、あまり魅力的な景色ではない）を考慮した面もあるにはあるのでしょうが、単なるリバーサイドではなく奥田公園のパークビューあってのものですので全戸西向きとなることに違和感はないでしょう。

西向きと南西向き（完全に南に向けず、リバービューも考慮）の配棟にして、双方のニーズを満たすのも1つの手だったように思ったりもするものの、「眺望＞日照」と考える方には魅力的な物件になるでしょうね。
藤沢駅から海岸までは距離がありますので、駅徒歩10分圏内だと上層階住戸でもガッツリオーシャンビューという感じにはならないものですし、エアヒルズ藤沢（駅徒歩11分）のような丘上物件は起伏あるアプローチに難がありますので、そこそこの利便性（駅徒歩10分×フラットアプローチ）で眺望的な魅力があるというのは貴重だと思います。

近年の藤沢物件では必ずと言っていいほどコメントしているように、藤沢駅界隈の分譲マンションの供給過剰感はかなり強く、後発の駅徒歩10分というのは普通ならば価格で勝負する必要があるのですが、その奥田公園の”ガーデン”だけでなく敷地内の緑の充実度合いも評価出来る点の1つで、価格で勝負する必要性の薄い個性が感じられる物件になっていると思います（近年のプラウドはひと昔前ほどグリーンに力を入れていない印象があるのですが、ここはなかなか充実している）。

また、徒歩3分のところに新林公園、徒歩2分に通学区の新林小学校などがあり、小さなお子さんのいらっしゃるご家庭にとってはより魅力の高いポジションになるでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、北西角住戸です。建物は境川や道路境界線に沿って建てられるわけではなく、メインバルコニー側が”奥田公園の中心（広場）”を向くように配棟されているので、西側正面方向が「パークビュー×リバービュー」、そして北方向は境川の上流を望む「リバービュー」ということで、半永久的に魅力的な眺望が広がるポジションになります。

間取りは、物件内で最も大きなものながら74㎡ということで少々拍子抜けするものです。プラウド湘南藤沢テラスは角住戸に80㎡中盤、平均専有面積でも75㎡ありましたので、狭小戦略を安易に採用することのないプラウドにしては随分控えめなプランニングという印象にはなりますね。

ただ、やはり近年の藤沢駅界隈の連続供給は野村不動産にとっても”懸念材料”と感じていたのは間違いないところで、単に面積を絞るのではなく、"差別化"を高めているあたりは流石でしょう。
全てのプランではないのですが、当物件にはこちらのプランのような土間スペースが採用されているのです。

土間と言えばやはりコスモスイニシアという感じではあるものの、野村不動産も近年プラウド西葛西やプラウド練馬光が丘公園などで土間を採用した実績があり、田の字など単調なプランになりがちな中住戸の差別化を図るには非常に適した提案だと思います。

特に、土間から洗面所に直接入れる形は非常に重宝しそうですね。
子供の靴って驚くぐらい砂が入ってたりするので…（笑）。

柱の食い込みはもう少しなんとかして欲しかった印象ではあるものの、洋室2と3の間にはウォークスルークローゼット（通称「つながルーム」）があるあたりも差別化要素の1つでしょう。

そのように玄関側に土間空間を施したこともあり、LDが角位置（二面採光）に出来ておらず、角住戸感が薄いのは少々残念な点ではありますが…。

坪単価は256万円。プランによっても多少異なりますが同階中住戸に比べ5％程度高い水準で、物件平均としては240万円ほどになるでしょうか。プラウド湘南藤沢テラスは平均坪単価約215万円だったので大分上がりましたね。

ただ、近隣のノブレス藤沢鵠沼は平均坪単価約250万円というかなり立派な水準でしたし、現在境川の手前（駅から見て）で分譲中の物件（ファミリー向け）だと平均坪単価255万円ほど（まだ分譲中なので暫定）のグレーシア湘南藤沢テラスが最も安い感じなので、眺望に重きを置きたい方には悪くない水準でしょう（逆に言うと日照重視の方にとってはイマイチ）。

そのように角住戸感が薄いプランニングではあるものの、板状（全戸西向き）のため角住戸率の低い物件ですし、この視界条件はそうそうお目にかかれないものです。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。