パークホームズ船堀【万人受けまではしないがピンポイントに恵まれたレアなポジション】80㎡6,800万円台（予定）（坪単価約281万円）

パークホームズ船堀。

所在地：東京都江戸川区北葛西1-2913-4他（地番）
交通：船堀駅徒歩9分
用途地域：工業地域
階建・総戸数：10階建、78戸

先日のエクセレントシティ船堀Ⅴの記事でもちらっと述べたように、近年多くの分譲マンションが誕生している駅南東のエリアと比べると買物利便性ではどうしても劣ってしまうポジションです。

しかしながら、近年に限らず分譲マンションの供給が限られたエリアでそのポジションはなかなか個性的、かつ、貴重に感じるのも確かですね。

当物件は工業地域に位置しているのですが、その大半が西側に広がる第一三共の研究開発センターなので騒音や臭気等はなく、工業地域は局所的に設けられているに過ぎません。

当敷地の道路の向かい南側からは第一種中高層住居専用地域で住宅が主となるエリア、さらに言うと、その一中高エリアは最高高さ16mの第二種高度地区になるので、高さを出すのが難しく、実際、戸建やアパートなどの小規模な低層建物がほとんどです。

そのため、名ばかり（？）の工業地域ゆえに約30mの高さが実現した当物件は、中層階以上でかなり広域に渡る視界抜けが望める特等席になります。

船堀街道沿いは準工業地域で高い建物が立てられるので、分譲マンションもボチボチあるのですが、こういった”内側”の落ち着きある南面良好なポジションはそもそも貴重ですし、南面に高さ制限の厳しい用途地域が広がっているというのはとても恵まれていると思います。

また、環境面で言うと、新川千本桜が至近、大きな公園では船堀公園と宇喜田公園が徒歩9分、行船公園が徒歩15分などになるのも魅力の1つで、船堀エリアだけでなく葛西エリア側にアクセスしやすいのもこの立地の特徴になるでしょう。

なお、通学区は船堀小学校で徒歩6分（通学路計算）の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は80㎡の4LDK、南西角住戸です。南側は豊栄稲荷神社、その先は一中高の低層住宅街になるのでこの上層階住戸からの視界抜けはかなり広域に及びます。西も5階建の都営住宅を越えますので北西方向に中川の流れが望めるでしょう。

間取りは物件内で唯一の80㎡台で、頭1つ大きなプランになります。

3LDKではないので1つ1つの居室にゆとりを感じることはありません。ただ、角住戸にしては廊下は短めですし、玄関前に門扉付のポーチ、さらに玄関に窓を設けているあたりも評価出来る点です。

引き戸を開け放つことで3LDKとして使える柔軟性もありますし、LD単体でも南側の開口部幅がしっかりと確保出来ているのも悪くありません。

坪単価は予定価格で約281万円（当物件は既に第一期が開始されていますが、こちらの最も大きなプランは供給されていないため現状はあくまで予定価格になります）。

第1期で供給された南東角71㎡の上層階とほぼ同じ水準ですし、先行するグローリオレジデンス船堀やエクセレントシティ船堀Ⅴなどとも大差ありませんので、半永久的に保たれる可能性の高い南面的な魅力を加味すればまずまずの水準だと思います。

買物関係はやはり気になる点の1つですが、駅南東エリアの物件に比べた場合に劣るだけであって、駅徒歩9分でのこの南面条件や環境面の付加価値はそれを補って余りあるぐらいの印象ではありますね。むろん何を重視したいかは人それぞれであり、それ次第で評価は異なりますけれども…。

一言付け加えておくとやはりグロス価格の嵩みは気になるところですね。単純にこのエリアで7,000万円近い水準というのも懸念点ですが、そこそこのスケールがありながらディスポーザーをなくし、かつ、トイレ手洗いカウンターも設けないなど、立派な価格帯（グロス）の物件であることを考えると設備面とのギャップを少なからず感じてしまいます。

そういったところから70㎡前後の方が価格とパフォーマンスのバランスがとれているのは間違いないところで、第1期の供給住戸（80㎡台が供給されていない）はそれが表れた結果なのかもしれません。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。