パークホームズ船堀【敷地のゆとりが生み出す貴重な日向のガーデン】3階70㎡5,548万円（坪単価262万円）

続けて、パークホームズ船堀。

設計・施工は長谷工です。

最大の特長はランドプランになるでしょう。高さが出せつつも”容積率200％”でしかない敷地ゆえに、空地が非常に豊かで景観的にもかなり魅力的なものになります。

空地率は約68％と高く、25台分の平置駐車場を設けても敷地南側に「ヒナタガーデン」というしっかりとした大きなの緑豊かな空間を設けることが出来ています。

この空間はエントランスアプローチと一体的なスペースになっており、エントランス周りの空間的な広がりという意味でももちろん素晴らしいのですが、それ以上に評価出来るのが”日向”のスペースであることでしょうね。

通常、斜線制限・日影規制（周囲の土地への影響）などを考慮する必要があるので、よほど敷地にゆとりがない限りガーデンなどの空地は"敷地の北側"などにせざるを得ないのが現実です。しかしながら、ここはパークホームズ北浦和ガーデンズなど一部の限られた物件でしか実現することのない貴重な”南面のガーデン”になるのです。

当敷地の南側は豊栄稲荷神社ですし、その先は一中高の低層住宅街ということで、そういった点からも通常（※）ではそうそう実現することのない本当に恵まれた空間になります。
※「南側敷地も当敷地も一中高」だとこちらの物件も高さが出せず、建蔽率ギリギリに建物を建てて容積を確保する形になるのでこのような豊かな空地は生まれません。ここは容積率200％（小さい）の工業地域（高さ制限が緩い）であり、その前に一中高エリアが広がっていることでこのような絶妙なガーデンに出来たのです。

前回のパークホームズ船堀。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南向き中住戸です。そのように南側は豊栄稲荷神社、その先も戸建ばかりなのでこの3階でも視界抜けが出てくるぐらいの心地よいポジションです。そして、それが将来的に保たれる可能性が高いというのも大きなポイントになるでしょう。

間取りはオーソドックスな田の字プランです。面積的にもごくごく一般的なものですし、言及すべき点は多くありません。

ただ、玄関と洋室2側が共用廊下からいくらかセットバックされており玄関前にアルコーブ的なワンクッションスペースがあるのは悪くないでしょう。

洋室3の引き戸がきれいに開け放てるようなウォールドアになっていないのは残念な点である一方で、しっかりとした幅のある連窓サッシが導入されているのは良い点ですね。

坪単価は262万円。そのように低層階でも南面良好ということで上下の単価差が小さいですね。こういった三井などのブランド物件の場合、中小デベ物件とは異なり高価格帯でもそこそこのニーズを生み出すことが出来るため、一般的に「最上階や最大面積のプランの単価をしっかりとしたものにしやすい」ものなのですが（”プレミアム”を乗っけやすいということ）、前回の記事で書いたように当物件の第1期では80㎡台が供給されない事態になっていますし、エリア的なものもあってか狭い価格レンジで勝負せざるを得ない状況になっているようです。

設備仕様面は、総戸数78戸というそれなりのスケールがありながらディスポーザーはなし、さらに、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機すら付いておらず200万円台中盤～後半の物件としてはかなりコストダウンが顕著ですね。

管理費は219円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下、かつ、スケール的にもそこそこの物件なので少々高く感じます。
駐車場もメンテナンスコストがほとんどかからない全台平置ですし、エレベーターも普通に1基ですので200円は切っていて欲しかったですね。

駐車場は上述のように平置のみの全25台になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。